Czekasz na spadek cen mieszkań? Ekspert bezlitośnie: „Na spadki nie mamy perspektyw”
Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa okres stagnacji, a kupujący z nadzieją wypatrują obniżek. Jednak zdaniem eksperta, Michała Kijewskiego, to tylko myślenie życzeniowe. W rozmowie z Natalią Ziółkowską z Biznes Info bez ogródek wyjaśnia, dlaczego mieszkania nie potanieją, krytykuje rządowe programy pomocowe i wskazuje prawdziwych winowajców wysokich cen, którzy nie zawsze są tam, gdzie ich szukamy.
Wypłaszczenie, nie spadki – nowa normalność na rynku
W najnowszym odcinku programu Biznes Info Natalia Ziółkowska gościła Michała Kijewskiego, partnera zarządzającego w kancelarii Graś i Wspólnicy, który od lat analizuje rynek deweloperski. Rozmowa rzuca nowe światło na obecną sytuację, demaskując popularne mity i pokazując, jakie mechanizmy realnie kształtują ceny w Polsce. Główna teza eksperta jest jednoznaczna i dla wielu może być rozczarowująca: ci, którzy odkładają zakup w oczekiwaniu na spadki, mogą się ich nie doczekać.
Choć dane mówią o spadku sprzedaży mieszkań o 10% mimo rekordowej oferty, Kijewski studzi emocje. Nie jest to zapowiedź krachu, a raczej „wypłaszczenia” i stabilizacji rynku. Skończył się czas panicznych, emocjonalnych zakupów napędzanych tanim kredytem czy programami rządowymi. Dzisiejszy kupujący jest bardziej świadomy, rozważny i kalkuluje na chłodno. Ta zmiana zmusza deweloperów do walki o klienta. Oferują więc darmowe miejsca postojowe, komórki lokatorskie, a nawet... rowery elektryczne. To jednak nie obniżki cen, a jedynie kreatywne promocje.
Ekspert podkreśla, że bariera 15 tys. zł za metr w Warszawie czy Krakowie została dawno przekroczona, a realna średnia w stolicy oscyluje już wokół 20 tys. zł. Jego prognoza jest stanowcza: ceny nie spadną, a konsumenci powinni raczej korzystać z obecnych promocji, bo to najlepsze, na co mogą liczyć.
Prawo, które zamyka rynek dla mniejszych graczy
Jednym z ciekawszych wątków rozmowy była ocena nowej ustawy deweloperskiej. Choć w teorii ma ona chronić konsumentów poprzez zwiększenie transparentności i wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, w praktyce generuje ogromne koszty i bariery wejścia. Kijewski zauważa, że te koszty ostatecznie i tak zostaną przerzucone na kupującego. Co więcej, skomplikowane procedury i wymogi finansowe sprawiają, że rynek staje się niedostępny dla mniejszych, lokalnych firm. Gość programu sformułował na ten temat mocną i kontrowersyjną tezę:
„Dla takiej początkującej firmy deweloperskiej to jest praktycznie niemożliwe, żeby na tym rynku jakkolwiek zaistnieć.”
Zdaniem eksperta, prowadzi to do konsolidacji rynku w rękach największych graczy, co w dłuższej perspektywie ogranicza konkurencję i nie służy konsumentom.
Nieprzemyślane programy i prawdziwy hamulec rozwoju
Michał Kijewski nie zostawił suchej nitki na rządowych programach pomocowych, które określił jako „skonstruowane w sposób nieprzemyślany”. Zamiast być stabilnym, długofalowym wsparciem opartym na kryteriach dochodowych czy metrażowych, stają się krótkoterminowymi akcjami, które sztucznie pompują popyt i wywołują rynkową gorączkę. Prawdziwym problemem, który hamuje rozwój budownictwa i podnosi ceny, jest jednak coś innego – przewlekłość postępowań administracyjnych. Deweloper, który kupuje grunt za gotówkę, a następnie czeka miesiącami, a nawet latami na pozwolenia, musi te koszty zamrożonego kapitału wliczyć w cenę mieszkań. Usprawnienie biurokracji, ujednolicenie przepisów i zapewnienie stabilności prawnej – to według Kijewskiego trzy kluczowe zmiany, które mogłyby realnie ustabilizować rynek znacznie skuteczniej niż jakikolwiek program dopłat.
