Wielka ewakuacja kapitału. Dlaczego amerykańscy i arabscy milionerzy kupują dziś Europę?

Wywiad z Warszawskim Inwestorem

Redakcja: Michał, w naszym ostatnim wywiadzie rozmawialiśmy o upadku mitu Dubaju jako bezpiecznej przystani. Dziś widzimy, że problem jest znacznie szerszy. Analitycy mówią o “cichej migracji” (silent migration) kapitału na niespotykaną dotąd skalę. Co dokładnie dzieje się teraz na globalnej szachownicy?

Michał Kołtyś: Dzieje się to, co zawsze w momentach skrajnej niepewności – kapitał głosuje nogami. Tylko że tym razem nie mówimy o powolnym przesuwaniu aktywów, ale o potężnej, globalnej ewakuacji. Szacuje się, że w 2026 roku ponad 165 tysięcy milionerów zmieni swoją rezydencję podatkową. To jest absolutny rekord w historii pomiarów. 

Ale to, co widzimy w statystykach migracyjnych, to tylko wierzchołek góry lodowej. Zanim fizycznie przeprowadzi się człowiek, najpierw przeprowadza się jego kapitał. To jest właśnie ta “cicha migracja”. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu, przerażeni eskalacją konfliktu z Iranem oraz Amerykanie, zmęczeni polityczną polaryzacją i widmem wojny handlowej, po cichu, bez błysku fleszy, transferują miliardy dolarów do Europy. Szukają miejsc, gdzie prawo jest przewidywalne, a ich majątek nie wyparuje z dnia na dzień przez jeden dekret polityczny czy atak drona. 

Zatrzymajmy się przy Stanach Zjednoczonych. Giełda w USA bije rekordy, a jednak czytamy, że Amerykanie masowo uciekają za granicę. W pierwszym kwartale 2025 roku liczba amerykańskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii wzrosła o 57 procent. Skąd ten paradoks?

Giełda to emocje i algorytmy, a twardy kapitał to chłodna kalkulacja. Amerykańscy inwestorzy doskonale wiedzą, że polityka celna Donalda Trumpa to miecz obosieczny. Cła mogą chronić lokalny przemysł, ale jednocześnie napędzają inflację i drastycznie zwiększają ryzyko recesji. Do tego dochodzi potężna polaryzacja społeczna i zapowiedzi uderzenia w rynek nieruchomości instytucjonalnych w samych Stanach.
Dlatego amerykańscy milionerzy robią to, co mądry kapitał robił zawsze: dywersyfikują. Hiszpania, a w szczególności Marbella, stała się dla nich nowym Miami, ale bez amerykańskich problemów. Dostają tu europejskie bezpieczeństwo prawne, niesamowity lifestyle, doskonałą opiekę medyczną i – co dla nich kluczowe – bardzo silną siłę nabywczą dolara względem euro. Kiedyś Amerykanin w Marbelli to była egzotyka. Dziś to jest potężna siła napędowa rynku premium.

A co z Bliskim Wschodem? W Dubaju transakcje spadły o 51 procent, a luksusowe wille tanieją o 25 procent. Gdzie płyną te pieniądze?

Płyną dokładnie tam, gdzie jest cicho i bezpiecznie. Dubaj był świetnym miejscem do pomnażania kapitału w czasach pokoju. Ale kiedy nad twoim domem za 5 milionów dolarów latają rakiety, a lotnisko jest zamykane, priorytety zmieniają się w ułamku sekundy. 

Widzę to codziennie w CASA IDEAL. Odbieramy telefony od inwestorów z Dubaju, Kataru czy Arabii Saudyjskiej, a także od Chińczyków, którzy utknęli w Emiratach z miliardami dolarów. Oni nie pytają już o to, czy zarobią 15 procent w rok. Oni pytają: “Czy w Hiszpanii moje pieniądze będą bezpieczne?”. Marbella stała się dla nich naturalnym wyborem. Mamy tu luksusową infrastrukturę, do której są przyzwyczajeni, ale z potężną różnicą: jesteśmy w Unii Europejskiej, w strukturach NATO, z dala od stref zapalnych.
Redakcja: Brzmi to tak, jakby Marbella była jedynym wygranym tego globalnego zamieszania. Czy to nie jest zbyt optymistyczny obraz?

To nie jest optymizm, to jest matematyka. Kapitał zawsze płynie tam, gdzie ryzyko jest najmniejsze, a potencjał ochrony wartości największy. Dlaczego nie Londyn? Bo po Brexicie i zmianach podatkowych dla tzw. non-doms (rezydentów bez stałego miejsca zamieszkania), Wielka Brytania przestała być rajem podatkowym. Dlaczego nie Paryż? Bo Francja tonie w problemach politycznych i fiskalnych.
Zostaje południe Europy. A na południu Europy nie ma drugiego takiego miejsca jak “Złoty Trójkąt” (Marbella, Benahavís, Estepona). Mamy tu strukturalny brak podaży ziemi, co gwarantuje utrzymanie cen. Mamy potężny napływ gotówki – przypominam, że blisko 45 procent transakcji premium tutaj to zakupy za gotówkę. To uodparnia rynek na szoki kredytowe. W pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena metra kwadratowego w Marbelli przekroczyła 4 200 euro, notując wzrost o blisko 9 procent rok do roku. To są twarde dane, z którymi się nie dyskutuje.

Jak w tej globalnej układance odnajduje się polski inwestor? Czy my, z naszym kapitałem, jesteśmy w stanie konkurować z szejkami i Amerykanami?

To jest kluczowe pytanie. Polski inwestor dojrzał. Przestaliśmy być ubogimi krewnymi z Europy Wschodniej. Nasi przedsiębiorcy sprzedają firmy za setki milionów złotych i szukają bezpiecznej przystani dla swojego majątku. Ale musimy zrozumieć jedno: w Marbelli nie gramy już w polskiej lidze. Gramy w Lidze Mistrzów.
Kiedy na rynek wchodzi Amerykanin z gotówką albo fundusz z Bliskiego Wschodu, polski inwestor nie może działać po omacku, szukając okazji na portalach ogłoszeniowych. Tam trafiają tylko resztki. Dlatego stworzyłem CASA IDEAL. Działamy jak private banking. Dajemy polskiemu kapitałowi dostęp do off-market deals, do projektów, zanim ujrzą one światło dzienne. Budujemy przewagę informacyjną i negocjacyjną. Jeśli chcesz konkurować z globalnym kapitałem, musisz mieć na miejscu partnera, który gra na tych samych zasadach co oni.

Wiele osób uważa, że nieruchomości to po prostu “kup i trzymaj”. Ty mówisz o nich jak o skomplikowanych instrumentach finansowych.

Bo tym właśnie są na tym poziomie! Inwestowanie w nieruchomości premium w 2026 roku to nie jest kupowanie betonu z widokiem na morze. To jest zarządzanie ryzykiem geopolitycznym, optymalizacja podatkowa, ochrona przed inflacją i dywersyfikacja walutowa. 
Kiedy kupujesz apartament w Marbelli, kupujesz aktywo denominowane w euro, w jurysdykcji chronionej przez prawo unijne, na rynku, gdzie popyt strukturalnie przewyższa podaż. To jest tarcza ochronna dla twojego majątku. Zysk z najmu czy wzrost wartości kapitałowej to tylko bardzo przyjemny efekt uboczny tego bezpieczeństwa.

Jaka jest Twoja prognoza na drugą połowę 2026 roku? Czego powinniśmy się spodziewać?

Spodziewam się dalszego przyspieszenia “cichej migracji”. Wojna handlowa USA-Europa i USA-Chiny nabierze tempa, co wywoła dużą zmienność na rynkach akcji. Konflikt na Bliskim Wschodzie szybko nie wygaśnie, co będzie dalej drenować kapitał z tamtego regionu. 

Dla rynku w Marbelli oznacza to jedno: jeszcze większą presję popytową przy wciąż malejącej podaży. Ceny w segmencie ultra-premium będą rosły, a najlepsze projekty deweloperskie będą wyprzedawane na etapie przedsprzedaży. 

Moja rada dla inwestorów? Przestańcie czekać na “idealny moment”, bo on nie nadejdzie. Żyjemy w epoce permanentnej niepewności. Wygrywają ci, którzy potrafią szybko analizować dane i parkować kapitał tam, gdzie chronią go twarde fundamenty, a nie polityczne obietnice. Marbella to dziś taki właśnie fundament. Kto tego nie rozumie, ten za kilka lat będzie kupował od nas, ale już za zupełnie inne pieniądze.

O EKSPERCIE

Michał Kołtyś – inwestor, strateg majątkowy i założyciel butikowego biura inwestycyjnego CASA IDEAL w Marbelli. Znany w branży jako “Warszawski Inwestor”. Od ponad dekady związany z rynkiem nieruchomości premium. Specjalizuje się w obsłudze polskiego kapitału na hiszpańskim wybrzeżu Costa del Sol, oferując kompleksowy ekosystem inwestycyjny: od dostępu do ofert off-market, przez rygorystyczne due diligence, aż po transformację wnętrz i zarządzanie najmem.