Pierwsze duże miasto już odmawia wydania ważnych decyzji. Na tych działkach dom nie powstanie

Koniec rynkowej swobody w Polsce

Zanim przyjrzymy się wstrząsom, jakie dotykają nieruchomości w Polsce, warto zrozumieć mechanizmy kształtujące rynek. Prawo budowlane (zbiór norm projektowych) przez dekady opierało się na dwóch filarach. Złotym standardem był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli dokument precyzyjnie określający przeznaczenie konkretnego skrawka ziemi. To z niego wynika, czy na parceli powstanie dom mieszkalny, czy miejski park. Problem w tym, że według urzędowych raportów pokrycie kraju planami było dramatycznie niskie i obejmowało zaledwie 33 proc. powierzchni państwa. Aby procesy inwestycyjne w regionach całkowicie nie wygasły z powodu braku wytycznych, wprowadzono koło ratunkowe.

I tu pojawia się fundamentalne pytanie, co robiono tam, gdzie planu po prostu nie było? Tym cennym ratunkiem dla deweloperów były "wuzetki”, czyli urzędowe decyzje o warunkach zabudowy. Przez długie lata funkcjonowały one jako wytrych pozwalający na realizację inwestycji na dawnych terenach rolniczych. Wystarczyło udowodnić urzędnikom ogólną zasadę dobrego sąsiedztwa, pokazując, że na przylegających parcelach stoją już zbliżone budynki, a projekt posiada pełny dostęp do drogi.

Mechanizm ten z jednej strony fenomenalnie napędzał sektor mieszkaniowy, wspierając rekordową podaż lokali, z drugiej, prowadził do bardzo drogiego rozlewania się aglomeracji. Kapitał na rynku płynął zawsze tam, gdzie grunt był najtańszy. Kupowano podmiejskie parcele, nierzadko z automatu zyskując cenne zgody na rentowne osiedla. Gminy musiały z własnych budżetów doprowadzać drogi oraz niezbędne media. Ten beztroski czas rynkowej swobody w Polsce dobiega właśnie absolutnego końca.

Obowiązki samorządów

Szeroko zakrojona i mocno nagłaśniana reforma publicznego planowania przestrzennego weszła na naszych oczach w kluczową fazę. Ustawodawca postanowił ostatecznie i bezwzględnie ukrócić rynkową samowolkę, nakładając na wszystkie krajowe samorządy obowiązek uchwalenia planów ogólnych. W radykalnym odróżnieniu od dawnych, niezwykle ogólnikowych studiów uwarunkowań gminnych, ten typ dokumentu stanowi w pełni twardy akt prawa miejscowego. W biznesowej i urzędniczej praktyce znaczy to dokładnie, że każda decyzja wydawana od teraz musi być z nim stuprocentowo spójna. Z dniem wejścia nowych przepisów zauważalnie ograniczono pole do swobodnej interpretacji przez urzędników, choć nie wyeliminowano całkowicie uznania administracyjnego.

Jakie będą w związku z tym bezpośrednie skutki dla portfeli przeciętnych obywateli? Dla części posiadaczy ziemi konsekwencje owych zmian prawnych mogą oznaczać pogorszenie ich sytuacji inwestycyjnej. Wprowadzony system planistyczny wiąże się z nowymi zasadami: plan ogólny wyznacza na urzędowych mapach strefy planistyczne i obszary uzupełnienia zabudowy, jednakże wyznaczone strefy mogą ulegać zmianom w toku odpowiednich procedur. Gdy zakupiona w przeszłości działka znajdzie się poza tą docelową strefą, uzyskanie zgody na inwestycję zostanie znacząco utrudnione, wciąż jednak pozostaną pewne ścieżki umożliwiające modyfikację dokumentów planistycznych.

W efekcie takich restrykcji ziemia, mogąca wcześniej przynosić wyższe wyceny, jest narażona na spadek swojej wartości na skutek ograniczeń w możliwości zabudowy. Dodatkowym czynnikiem ryzyka inwestycyjnego jest twardy przepis z nowelizacji, że prawomocne dokumenty wydawane od 2026 roku mają zaledwie pięcioletni czas ważności. Pozwolenia budowlane w Polsce przestaną stanowić długoterminowe, spekulacyjne aktywo branżowe.

Zobacz też: Niemcy masowo odwiedzają polskie stacje. Wykupują paliwo, powód jest prosty

Inwestorzy dostają odmowy

Pierwsze decyzje odmowne dotyczące wydania warunków zabudowy w Poznaniu pokazują, że reforma planowania przestrzennego z 2023 roku zaczyna przynosić konkretne skutki dla inwestorów. Miasto, jako pierwsze duże w Polsce, w którym wszedł w życie plan ogólny, zaczęło odmawiać wydania tzw. "wuzetek” na dotychczasowych zasadach, nawet w przypadku wniosków złożonych przed jego obowiązywaniem. W uzasadnieniach decyzji wskazuje się przede wszystkim na niezgodność planowanych inwestycji z zapisami planu ogólnego, przyjętą polityką przestrzenną oraz naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa.

Plany ogólne zwiększają przejrzystość procesów inwestycyjnych. Dla inwestorów oznaczają czytelne warunki działania oraz mniejsze ryzyko zmian zasad w trakcie realizacji przedsięwzięć. Dla mieszkańców - większą pewność co do kierunków rozwoju najbliższego otoczenia - zapewniał po przyjęciu planu poznański ratusz, cytuje Portal Samorządowy.

Stanowisko miasta budzi jednak istotne wątpliwości prawne. Eksperci podkreślają, że przepisy przejściowe nowelizacji ustawy nie dają podstaw do oceniania takich wniosków przez pryzmat nowych dokumentów planistycznych, jeśli zostały one złożone przed wejściem w życie planu ogólnego. W ich ocenie plan ogólny powinien wyznaczać kierunki rozwoju przestrzennego, ale nie wpływać na rozstrzygnięcia w sprawach już wszczętych.

Z przepisów przejściowych, a przede wszystkim z art. 59 ust. 2 nowelizacji ustawy planistycznej wynika, że nie ma podstaw, żeby sprawdzać zgodność planowanej inwestycji z planem ogólnym w sytuacji, gdy wniosek o warunki zabudowy został złożony po wejściu w życie reformy, ale jeszcze przed wygaśnięciem studium albo przed wejściem w życie planu ogólnego - wyjaśnia w Dzienniku Gazecie Prawnej komentuje Joanna Maj, radczyni prawna w SWK Legal.

Sytuacja w Poznaniu może być zapowiedzią szerszego zjawiska. Wraz z uchwalaniem planów ogólnych w kolejnych gminach można spodziewać się wzrostu liczby odmów wydania warunków zabudowy. Z jednej strony nowe regulacje mają uporządkować procesy inwestycyjne i zwiększyć ich przewidywalność, z drugiej jednak rodzą obawy o ograniczenie możliwości zabudowy części działek oraz spadek ich wartości.