Od 21 maja nowe przepisy dotyczące wody z kranu. Na właścicieli nieruchomości spadną nowe obowiązki

Kontrole wody z kranu. Złudne bezpieczeństwo i krajobraz polskiego mieszkalnictwa

Zanim przeanalizujemy szczegóły majowej rewolucji legislacyjnej, warto przyjrzeć się fundamentom rodzimego rynku mieszkaniowego. Główny Urząd Statystyczny w raporcie pt. Gospodarka mieszkaniowa w 2023 r. wskazuje, że zasoby mieszkaniowe w Polsce przekroczyły niedawno poziom piętnastu i pół miliona lokali. Zdecydowana większość tych nieruchomości zarządzana jest przez tysiące wspólnot, spółdzielni oraz podmiotów prywatnych. Właściciele nieruchomości stanowią dziś potężną i zróżnicowaną grupę, na której barkach spoczywa utrzymanie infrastruktury.

Statystyki pokazują, że ponad dziewięćdziesiąt trzy procent gospodarstw domowych posiada bezpośredni dostęp do sieci wodociągowej. W teorii gwarantuje to wysoki standard życia i bezpieczeństwo. Woda pitna, czyli woda przeznaczona do spożycia przez ludzi, spełniająca rygorystyczne normy sanitarne, w większości miast opuszcza nowoczesne stacje uzdatniania w stanie wręcz idealnym. Problem pojawia się jednak znacznie później.

Co dokładnie dzieje się z surowcem po przekroczeniu progu naszego bloku? Dotychczas odpowiedzialność przedsiębiorstw wodociągowych kończyła się zazwyczaj na głównym wodomierzu. Dalej jakość kranówki zależała wyłącznie od stanu pionów i rur znajdujących się w gestii zarządców obiektów. 

W wielu starszych budynkach jakość kranówki drastycznie spada na ostatnich metrach przed kranem. Mamy tu do czynienia z groźnym zjawiskiem wtórnego zanieczyszczenia: woda wypłukuje ze starych instalacji rdzę, osady oraz groźne dla zdrowia metale ciężkie, takie jak ołów. Tworzy to iluzję bezpieczeństwa, w której idealnie czysta woda z miejskich wodociągów staje się zagrożeniem bezpośrednio w naszych domach. Nadchodząca nowelizacja przepisów ma docelowo zlikwidować tę niebezpieczną lukę, precyzując zasady analizy ryzyka i obarczając podmioty zarządzające większą odpowiedzialnością za stan infrastruktury wewnętrznej. 

Ryzyko sanitarne i widmo gigantycznych wydatków modernizacyjnych

Przełomowa data w polskim prawie wodnym zbliża się wielkimi krokami. Od 21 maja zacznie w pełni obowiązywać znowelizowana ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, która stanowi bezpośrednie pokłosie unijnej dyrektywy, czyli dokumentu nakładającego na państwa Unii Europejskiej obowiązek wdrożenia określonych standardów. Nowe regulacje oznaczają drastyczne i kosztowne zmiany. Każdy właściciel obiektu wielorodzinnego, a także zarządca budynków użyteczności publicznej, musi przeprowadzić kompleksową ocenę ryzyka dla całego wewnętrznego układu przesyłowego.

Co to oznacza dla przeciętnego obywatela? Przede wszystkim koszty, które niemal zawsze są ostatecznie przenoszone na lokatorów w formie wyższych zaliczek na fundusz remontowy. Nowy obowiązek nie jest jednorazowym zrywem, o czym świadczy fakt, że, na przykład w odniesieniu do systemów zaopatrzenia w wodę, dostawcy będą musieli aktualizować audyt bezpieczeństwa sanitarnego nie rzadziej niż co sześć lat.

Wymogi idą jednak znacznie dalej niż tylko papierowa biurokracja. Przepisy kategorycznie wymagają regularnego monitorowania temperatury wody oraz cyklicznego płukania rur w celu eliminacji niebezpiecznych zastoin. Głównym celem tych działań jest walka z drobnoustrojami. 

Szczególny nacisk położono na eliminację bakterii Legionella, która doskonale namnaża się w ciepłych i stojących wodach, co pokazały kryzysy sanitarne w kilku polskich miastach. Jeśli audyt wykaże jakiekolwiek nieprawidłowości, właściciele nieruchomości zostaną zmuszeni do błyskawicznych prac modernizacyjnych, które mogą obejmować nawet wymianę elementów infrastruktury, chociaż z prawnego punktu widzenia nie oznacza to z góry nałożonego obowiązku automatycznej wymiany całych pionów wodno-kanalizacyjnych w każdym budynku. 

Zignorowanie problemu absolutnie nie wchodzi w grę, ponieważ ustawodawca zadbał o odpowiednie mechanizmy nacisku, co bez wątpienia wygeneruje ogromne wyzwania budżetowe przy realizacji ewentualnych inwestycji infrastrukturalnych. Inspektorzy zyskują wzmocnione narzędzia egzekucji prawa, co definitywnie kończy epokę przymykania oka na wieloletnie zaniedbania infrastrukturalne.

Zobacz też: Tyle naprawdę zarabiają polscy lekarze. Szef Naczelnej Izby Lekarskiej ujawnił zaskakujące kwoty

Rygorystyczne kontrole i surowe kary finansowe. Zmiany w prawie już 21 maja

Odświeżony i w pełni nadzorowany system dostarczania wody oznacza, że urzędnicy Państwowej Inspekcji Sanitarnej otrzymają doprecyzowane kompetencje weryfikacyjne, które stanowią rozwinięcie ich dotychczasowych, i tak dość szerokich uprawnień kontrolnych. Inspektorzy uzyskają nowe możliwości czuwania nad jakością kranówki, chociaż nowe prawo w żadnym razie nie zwiastuje masowych i rutynowych kontroli parametrów mikrobiologicznych wewnątrz mieszkań obywateli.

Zmiana paradygmatu jest jednak ogromna. Jeśli woda pitna okaże się skażona lub jej jakość odbiegnie od rygorystycznych norm, na zarządzających spadną bardzo dotkliwe kary finansowe. Kogo dokładnie państwo pociągnie do odpowiedzialności? Grzywny uderzą bezpośrednio w spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty oraz prywatnych posiadaczy kamienic, którzy zbagatelizowali obowiązek modernizacji przestarzałych instalacji.

Potencjalne kary za złą jakość wody mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych za każde stwierdzone uchybienie. W skrajnych przypadkach naruszenia zasad bezpieczeństwa sprawa może oprzeć się o prokuraturę i zarzuty sprowadzenia bezpośredniego niebezpieczeństwa dla życia i zdrowia wielu osób. 

To jednak nie wszystko, gdyż nowelizacja nakłada również na władze lokalne zupełnie nowy wymóg walki z wykluczeniem sanitarnym. Gminy będą musiały aktywnie wyszukiwać osoby trwale pozbawione dostępu do czystej kranówki i z urzędu zapewnić im odpowiednie wsparcie. Nadchodzące zmiany to niewątpliwie wielki krok w stronę naszego wspólnego bezpieczeństwa zdrowotnego. Jednocześnie jest to wyzwanie finansowe, które wymusi na rynku nieruchomości głęboką transformację w nadchodzących latach.