Myślisz o kupnie mieszkania? Złe wieści dla singli, pętla finansowa psuje ich plany

Kult własności w cieniu potężnego kapitału i gotówki

Polska od dekad plasuje się w ścisłej europejskiej czołówce pod względem przywiązania do posiadania nieruchomości na własność. To nie tylko kwestia prestiżu, ale przede wszystkim głęboko zakorzeniona potrzeba stabilizacji po latach systemowych niedoborów. Według najnowszych statystyk niemal 80 proc. obywateli naszego kraju mieszka w lokalach, których są właścicielami. Ten imponujący wynik maskuje jednak brutalną prawdę o pokoleniowej wyrwie. Posiadanie własnego lokum jest najmniej powszechne wśród osób przed czterdziestką, dla których zakup nieruchomości staje się dziś wyzwaniem przekraczającym ich możliwości finansowe. Czy polskie marzenie o "swoim” staje się powoli przywilejem dostępnym tylko dla najbogatszych?

Obecny kryzys mieszkaniowy w Polsce jest potęgowany przez specyficzną strukturę transakcji. Od dłuższego czasu obserwujemy zjawisko, w którym znacząca część podaży jest wchłaniana przez kupców gotówkowych. W okresach wysokiej inflacji, czyli trwałego wzrostu ogólnego poziomu cen, mieszkania stały się bezpieczną przystanią dla kapitału. Inwestorzy indywidualni oraz potężne fundusze traktują lokale jak nowoczesne sztabki złota, chroniące wartość pieniądza w czasie.

Szacuje się, że w największych aglomeracjach nawet co druga transakcja odbywa się bez udziału banku. Taka dominacja gotówki drastycznie winduje stawki, ponieważ deweloperzy wolą szybki przelew od klienta, który nie musi czekać tygodniami na decyzję analityka kredytowego. Osoby potrzebujące wsparcia finansowego stają więc na straconej pozycji już na starcie, licytując się z portfelami, które nie znają pojęcia odsetek.

Demograficzna rewolucja singli kontra betonowe realia

Problemy z dostępem do finansowania nakładają się na potężne tąpnięcie w strukturze społecznej. Polacy coraz rzadziej decydują się na budowanie tradycyjnych, wieloosobowych gospodarstw domowych w młodym wieku. Oficjalne dane potwierdzają, że w naszym kraju żyje już blisko osiem milionów singli, a jednoosobowe gospodarstwa stanowią ponad jedną czwartą wszystkich struktur rodzinnych. Przyczyny tego stanu rzeczy są wielowymiarowe, od chęci zachowania pełnej mobilności zawodowej, przez późniejsze wchodzenie w stałe relacje, aż po zwykły pragmatyzm. Ta rosnąca armia singli generuje specyficzny, punktowy popyt, który w zderzeniu z rynkową podażą tworzy mieszankę wybuchową.

Singiel poszukujący mieszkania to zazwyczaj klient o bardzo konkretnych wymaganiach. Zależy mu na niewielkim metrażu, ale w doskonałej lokalizacji, najlepiej blisko centrum lub kluczowych węzłów komunikacyjnych. To sprawia, że osoby żyjące w pojedynkę konkurują o najdroższe grunty w kraju. W Warszawie czy Krakowie średnie wyceny za metr kwadratowy w standardzie deweloperskim, a więc lokalu do wykończenia, nierzadko przekraczają osiemnaście tysięcy złotych.

Czy w tej sytuacji można się dziwić, że kawalerka w stolicy staje się droższa niż dom pod miastem? Nawet rynki uchodzące dawniej za budżetowe, jak Łódź czy Bydgoszcz, notują dwucyfrowe wzrosty rok do roku. Single szukający schronienia przed drożyzną w mniejszych miastach odkrywają, że fala podwyżek dotarła już niemal wszędzie, a ich oszczędności topnieją szybciej, niż są w stanie je gromadzić.

Zobacz też: Jest oświadczenie majątkowe Karola Nawrockiego. Różnica w porównaniu do zeszłego roku może zaskakiwać

Nowe dane o zdolności kredytowej. Tej grupie Polaków będzie najtrudniej

To właśnie osoby bez stałego partnera stają się głównymi ofiarami obecnego cyklu gospodarczego. Najnowsze dane z raportów BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl mówią jasno: zdolność kredytowa, czyli maksymalny limit zadłużenia, jaki bank jest skłonny przyznać klientowi, spada drugi miesiąc z rzędu. To zjawisko jest szczególnie dotkliwe dla osób samotnych, które nie mogą podzielić ryzyka finansowego z drugą osobą. Wiosenne odczyty pokazują, że banki zaczęły jeszcze rygorystyczniej podchodzić do badania stabilności dochodów, co przy obecnych stopach procentowych, a więc cenie, jaką płacimy za pożyczony pieniądz, tworzy barierę nie do przejścia dla przeciętnego pracownika.

Według analizy Rankomat.pl w kwietniu obniżyła się zdolność kredytowa części gospodarstw domowych. Singiel osiągający około 6 tys. zł netto miesięcznie mógł liczyć przeciętnie na kredyt w wysokości 432,9 tys. zł, co oznacza spadek o niemal 3 proc. względem marca. Niewielkie pogorszenie odnotowały także dwuosobowe gospodarstwa z dochodem 8 tys. zł netto, ich przeciętna zdolność wyniosła 558,4 tys. zł. Odmienna sytuacja dotyczyła rodzin z dzieckiem i dochodem na poziomie 10 tys. zł netto, które jako jedyne zanotowały wzrost możliwości kredytowych do 675,8 tys. zł.
Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego singiel mógł pozwolić sobie na zakup mieszkania wartego około 541 tys. zł, podczas gdy miesiąc wcześniej kwota ta przekraczała 557 tys. zł.

Choć rodziny z dzieckiem zwiększyły swoją siłę nabywczą, dominującym trendem na rynku pozostaje lekki spadek zdolności kredytowej. Eksperci zwracają jednak uwagę, że obecne możliwości kredytowe i tak są wyższe niż przed rokiem. Jednocześnie oferty banków znacząco się różnią, przy identycznych dochodach jeden bank może zaoferować singlowi około 370 tys. zł kredytu, a inny nawet ponad 500 tys. zł. Wyższa dostępna kwota nie zawsze oznacza jednak lepszą ofertę, ponieważ często wiąże się z wyższym oprocentowaniem.

Brak realnej perspektywy na zakup nieruchomości spycha tysiące młodych ludzi w stronę rynku najmu, gdzie czynsze pożerają lwią część ich wynagrodzeń. Taka pętla finansowa uniemożliwia dalsze odkładanie na wkład własny, tworząc błędne koło, z którego bez wsparcia systemowego nie ma dobrego wyjścia. Jeśli te trendy się utrzymają, pokolenie współczesnych singli może zostać zapamiętane jako pierwsza generacja w powojennej Polsce, dla której własne mieszkanie stało się dobrem luksusowym, a nie standardem.