Wielkie zmiany na rynku nieruchomości. Koniec wysokich marż bez kontroli? Ceny wychodzą na jaw

Rząd buduje ogólnopolską bazę cen mieszkań. Jak ma działać Portal DOM?

Portal DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami) to projekt realizowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jego celem jest stworzenie centralnego, ogólnopolskiego narzędzia prezentującego dane o cenach transakcyjnych mieszkań w ujednoliconej formie.

Projekt ma obejmować integrację danych z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonych w powiatach, standaryzację informacji, budowę infrastruktury technicznej, zabezpieczenia systemowe oraz kilkuletnie utrzymanie i rozwój rozwiązania. Według informacji publicznych budżet przedsięwzięcia wynosi ok. 44 mln zł i obejmuje zarówno wdrożenie, jak i wsparcie serwisowe w kolejnych latach.

Portal ma mieć charakter systemowy i ogólnokrajowy, co oznacza konieczność integracji danych z setek jednostek administracyjnych oraz zapewnienia ciągłości działania na poziomie centralnym.

44 mln zł kontra oddolna inicjatywa. W internecie działa rozwiązanie niezależne

Równolegle w internecie działa niezależne narzędzie stworzone przez autora „Deweloperuch” – komentatora rynku nieruchomości, który od lat publikuje analizy dotyczące cen mieszkań, marż deweloperskich oraz zjawiska tzw. flipów.

Projekt powstał jako odpowiedź na debatę o przejrzystości rynku i kosztach budowy państwowego systemu. Narzędzie prezentuje ceny transakcyjne mieszkań w formie interaktywnej mapy, bazując na danych z Rejestru Cen Nieruchomości. Użytkownicy mogą sprawdzić m.in.:

• cenę sprzedaży wpisaną do aktu notarialnego,
• datę transakcji,
• metraż lokalu,
• cenę za metr kwadratowy,
• historię kolejnych sprzedaży tej samej nieruchomości, jeśli do nich doszło.

Dzięki temu możliwe jest prześledzenie, czy lokal był przedmiotem szybkiej odsprzedaży, czyli tzw. flipu.

Na obecnym etapie system działa przede wszystkim dla większych miast – w szczególności Warszawy i Krakowa, a także w coraz szerszym zakresie dla kolejnych lokalizacji. W ostatnich dniach do mapy dodano dane m.in. dla Bielska-Białej, Torunia oraz wybranych powiatów, takich jak powiat gorzowski, bartoszycki, hrubieszowski, iławski, gołdapski, międzychodzki, łęczycki czy aleksandrowski. Zakres danych zależy od dostępności informacji w Rejestrze Cen Nieruchomości oraz tempa ich przetwarzania i publikacji w narzędziu.

Projekt zyskał dużą popularność w mediach społecznościowych, gdzie podkreśla się możliwość sprawdzenia historii cen mieszkań w konkretnych lokalizacjach. Jednocześnie należy pamiętać, że kompletność danych może różnić się w zależności od regionu, a informacje z RCN mogą być publikowane z opóźnieniem względem daty transakcji.

To nie ceny z ogłoszeń. Skąd biorą się dane transakcyjne?

Oba rozwiązania opierają się na danych z Rejestru Cen Nieruchomości. RCN to rejestr publiczny prowadzony na poziomie powiatów, zawierający informacje o transakcjach nieruchomości wynikające z aktów notarialnych.

Rejestr obejmuje m.in.:

• datę sprzedaży,
• cenę transakcyjną,
• powierzchnię nieruchomości,
• rodzaj nieruchomości.

Dane te są wykorzystywane w analizach rynku przez banki, rzeczoznawców majątkowych oraz instytucje publiczne. Różnica między projektami dotyczy sposobu agregacji, prezentacji i skali udostępniania informacji.

Negocjacje zamiast domysłów. Jak dane wpływają na rynek?

Dotychczas w obrocie dominowały ceny ofertowe z ogłoszeń. Ceny transakcyjne – czyli realne kwoty z aktów notarialnych – były trudniej dostępne i rzadziej porównywane w sposób systemowy.

Szerszy dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości zwiększa możliwość weryfikowania, za ile faktycznie sprzedawano mieszkania w danej lokalizacji. Trzeba jednak pamiętać, że dane mogą być publikowane z opóźnieniem, a cena z aktu nie zawsze obejmuje wszystkie elementy transakcji (np. osobne umowy na miejsce parkingowe).

Większa transparentność ma znaczenie zwłaszcza na rynku wtórnym i przy tzw. flipach – czyli szybkiej odsprzedaży lokalu po wyższej cenie. Możliwość sprawdzenia historii sprzedaży zmienia punkt odniesienia w negocjacjach, choć sama dostępność danych nie przesądza o poziomie cen na rynku.

Źródła: Biznes Info, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, materiały udostępniane przez Deweloperuch