Umowa dzierżawy – jak ją nawiązać?
Czym jest umowa dzierżawy?
Przedmiotem umowy dzierżawy może być prawo, rzecz ruchoma lub grunt. Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, poprzez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić w zamian umówiony czynsz. Interesujący jest fakt, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem przedmiotu umowy, ale musi posiadać prawo do dysponowania przedmiotem dzierżawy, które dają mu uprawnienia wydzierżawiającego.
Czym różni się umowa dzierżawy od umowy najmu?
Różnica między umową najmu a umową dzierżawy to przede wszystkim zakres przedmiotowy. Najemca może włącznie wynająć nieruchomość lub ruchomość, w przypadku dzierżawy możliwe jest również pobieranie pożytków z przedmiotu dzierżawy. Dzierżawca ma więc możliwość używania rzeczy lub prawa w celu uzyskania korzyści, natomiast najemca ograniczony jest tylko do rzeczy.
Co powinna zawierać umowa dzierżawy?
Umowa dzierżawy przede wszystkim powinna zawierać zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania w użytkowanie przedmiotu dzierżawy i pobierania pożytków oraz zobowiązanie dzierżawcy do opłacania czynszu dzierżawy. Ponadto umowa musi zawierać:
określenie stron umowy,
określenie przedmiotu umowy w sposób precyzyjny,
termin zapłaty czynszu,
czas trwania umowy i określenie, czy jest on oznaczony, czy nieoznaczony,
termin, w którym przedmiot dzierżawy zostanie wydany dzierżawcy,
podpis każdej ze stron.
Rozwiązanie umowy dzierżawy
Charakterystyczny dla umowy dzierżawy jest długi okres jej obowiązywania. Może jednak pojawić się sytuacja, w której np. ze względu na zmianę sytuacji życiowej jednej ze stron konieczne będzie zakończenie stosunku dzierżawy. Niestety, najkrótszy termin rozwiązania umowy dzierżawy w przypadku jej wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy do przodu przed upływem roku dzierżawnego, a w przypadku gruntu rolnego – aż rok. Istnieje jednak wiele okoliczności, dzięki którym możliwe jest rozwiązanie tej umowy ze skutkiem natychmiastowym. Taka sytuacja może wystąpić w przypadku:
oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej, bez zgody osoby wydzierżawiającej, do bezpłatnego lub płatnego korzystania
W przypadku wystąpienia tych okoliczności, wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dotyczy to zarówno umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Nieskorzystanie przez wydzierżawiającego z takiego rozwiązania nie oznacza, że wyraża on zgodę na poddzierżawę. Dodatkowo wydzierżawiający może dochodzić naprawienia szkody, jeśli takową poniósł.
zwłoki z zapłatą czynszu
To kolejny powód, dla którego wydzierżawiający może rozwiązać umowę, chyba że dzierżawca wykaże, że opóźnienie nastąpiło w wyniku okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Brak opłaty czynszu musi wynosić co najmniej dwa pełne okresy płatności, a gdy czynsz płatny jest rocznie, opóźnienie musi wynosić ponad 3 miesiące. Przed rozwiązaniem umowy wydzierżawiający ma obowiązek uprzedzić dzierżawcę o takim zamiarze wraz z udzieleniem mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
użytkowania rzeczy w sposób, który jest sprzeczny z umową lub przeznaczeniem tej rzeczy, albo istotnego jej zaniedbywania
To kolejna okoliczność dająca możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu. Używanie przedmiotu w sposób sprzeczny z umową oznacza, że działania dzierżawcy mogą utrudnić lub uniemożliwić używanie przedmiotu dzierżawy do jego właściwych celów. Zaniedbywanie natomiast to brak dołożenia należytej staranności ogólnie wymaganej w stosunkach tego rodzaju. W tej sytuacji, by wydzierżawiający mógł wypowiedzieć umowę, musi wystosować wobec dzierżawcy upomnienie.
poważnych wad przedmiotu dzierżawy
W takiej sytuacji to dzierżawcy przysługuje prawo do zakończenia umowy bez zachowania terminów okresu wypowiedzenia. Ma on taką możliwość, gdy przedmiot dzierżawy w chwili wydania miał wady, które uniemożliwiały jego używanie; gdy wady przedmiotu powstały później, a wydzierżawiający ich nie usunął; gdy nie ma możliwości usunięcia istotnych wad przedmiotu dzierżawy. Możliwość wypowiedzenia występuje tylko, jeśli dzierżawca nie wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy.
