Największy bank w Polsce wystawia na sprzedaż ikoniczny wieżowiec. Cena wywoławcza oszałamia

PKO BP ogłasza przetarg. Wieżowiec w sercu Warszawy zmieni właściciela

Decyzja PKO Banku Polskiego o wystawieniu na sprzedaż swojej prestiżowej nieruchomości to ruch, który wpisuje się w szerszy trend optymalizacji portfeli nieruchomości przez największe instytucje finansowe w Europie. Wieżowiec, będący przez dekady symbolem bankowej potęgi, staje się elementem wielkiej gry kapitałowej w momencie, gdy Warszawa przechodzi proces redefinicji swojego centralnego obszaru biznesowego. 

Trzeba pamiętać, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce znajduje się obecnie w specyficznej fazie - z jednej strony podaż nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A rośnie, z drugiej zaś starsze, choć doskonale zlokalizowane obiekty, wymagają gigantycznych nakładów na modernizację, by sprostać rygorystycznym normom ESG (Environmental, Social, and Corporate Governance – kryteria oceny przedsiębiorstw pod kątem ochrony środowiska i odpowiedzialności społecznej). 

Patrząc na nieruchomość przy ulicy Marszałkowskiej, inwestorzy widzą nie tylko mury, ale przede wszystkim potencjał gruntowy, który w tej części Europy jest towarem najbardziej deficytowym. Czy jednak przy obecnych kosztach pieniądza i stopach procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej, znajdzie się podmiot gotowy na tak spektakularną transakcję?

Bankowa potęga idzie pod młotek. Rekordowa wycena

PKO BP od lat konsekwentnie realizuje strategię centralizacji swoich biur, co widać chociażby po przenosinach do nowoczesnego kompleksu Forest. Uwolnienie tak potężnego aktywa w samym sercu Warszawy to sygnał, że bank stawia na efektywność operacyjną, rezygnując z roli właściciela historycznych, ale kosztownych w utrzymaniu gmachów.

Nieruchomość znajduje się w centralnej części Warszawy, na skrzyżowaniu ulic Marszałkowskiej i Nowogrodzkiej. W skład wchodzi działka nr 77 (obręb 0501) o powierzchni 0,2176 ha wraz z biurowcem o całkowitej powierzchni brutto 11 946,57 m². W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości przeważa zabudowa usługowo-biurowa oraz wielorodzinne budynki mieszkalne z lokalami usługowymi na parterze. 

Od strony północnej obiekt graniczy z ulicą Nowogrodzką, za którą znajdują się budynki mieszkalne, obiekty handlowo-usługowe oraz hotel Polonia. Od wschodu nieruchomość przylega do ulicy Marszałkowskiej, w pobliżu hotelu Novotel. Po stronie zachodniej znajduje się Urząd Dzielnicy Śródmieście, natomiast od południa – zabudowa biurowa. Dworzec Warszawa Centralna oddalony jest o około 600 metrów, natomiast Port Lotniczy im. Fryderyka Chopina – o około 8 km, z możliwością dojazdu komunikacją miejską.

Kiedy mowa o cenie wywoławczej za wieżowiec należący do PKO BP, operujemy kwotami, które dla przeciętnego zjadacza chleba są abstrakcyjne, a dla analityków stanowią benchmark dla całego sektora. Obiekt przy Marszałkowskiej, znany ze swojej charakterystycznej bryły, został wyceniony na poziomie, który ma odzwierciedlać nie tylko jego metraż, ale przede wszystkim unikalną lokalizację na styku dwóch linii metra. Proces sprzedaży ma charakter otwartego przetargu, co pozwala bankowi na uzyskanie maksymalnej możliwej marży, choć eksperci wskazują, że ostateczna cena będzie pochodną planów zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu. 

Cena wywoławcza wynosi 55 000 000 zł. Zgodnie z oceną Banku sprzedaż jest zwolniona z VAT, z możliwością wyboru opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W przypadku skorzystania z opcji opodatkowania VAT, podatek zostanie doliczony do wskazanej ceny według obowiązującej stawki. Termin składania ofert mija 27 maja 2026 r., o godzinie 12:00.

Techniczne kulisy jednej z największych licytacji 2026 roku

Inwestor, który zdecyduje się na zakup, musi liczyć się z tym, że sama transakcja to dopiero początek wydatków. Współczesne biurowce muszą oferować nie tylko biurka, ale całe ekosystemy usługowe, a to oznacza konieczność przeprowadzenia gruntownej rewitalizacji. Warto w tym miejscu przywołać dane z raportu rynkowego JLL, według których w 2025 roku średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w Warszawie oscylowały wokół 5,5-6 proc. Przy cenie wywoławczej PKO BP, przyszły nabywca będzie musiał wykazać się dużą kreatywnością w zarządzaniu najmem, by osiągnąć satysfakcjonujący zwrot z kapitału. 

Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że budynek posiada skomplikowaną infrastrukturę techniczną, w tym systemy skarbcowe i wzmocnione stropy, co z jednej strony jest atutem pod kątem bezpieczeństwa, z drugiej zaś utrudnieniem przy ewentualnej zmianie funkcji obiektu, na przykład na apartamenty typu premium. Całe szczęście budynek nie figuruje w rejestrze zabytków, co umożliwia przyszłemu inwestorowi dużą swobodę w zakresie aranżacji i rozwoju.