Koniec zarabiania na mieszkaniach. Nowy podatek od nieruchomości już w Sejmie. Kogo obejmie?

Młodych coraz rzadziej stać na mieszkanie

Tradycyjne przywiązanie do własności to fundament polskiej mentalności. Z danych Eurostatu ze stycznia 2024 roku wynika, że ponad 80 proc. obywateli Polski mieszka we własnych lokalach. Ta statystyka kryje w sobie jednak bolesne pęknięcie pokoleniowe. Dla dzisiejszych dwudziesto- i trzydziestolatków zakup pierwszego lokum staje się celem niemal nieosiągalnym. Młodzi są wypychani na coraz droższy rynek najmu lub skazani na wieloletnie mieszkanie z rodzicami. Rosnące koszty życia dodatkowo potęgują frustrację pokolenia wkraczającego w dorosłość.

Przyczyną tej sytuacji jest ewolucja mieszkań w stronę narzędzi agresywnej akumulacji kapitału. Masowy wykup lokali przez inwestorów całkowicie zmienił rynkowy układ sił. Kluczową rolę odgrywają tu flipperzy, czyli przedsiębiorcy kupujący nieruchomości do powierzchownego remontu, by po chwili odsprzedać je z dużym zyskiem. Ta zorganizowana spekulacja, wspierana przez fundusze oraz osoby prywatne traktujące nieruchomości jako lokatę chroniącą przed inflacją, winduje wyceny do bardzo wysokich poziomów. W aglomeracjach pula tanich ofert błyskawicznie topnieje, a deweloperzy dyktują twarde warunki cenowe.

W efekcie przeciętny klient posiłkujący się kredytem bankowym przegrywa wyścig o wymarzony adres z inwestorem gotówkowym. Dane NBP ze stycznia 2024 roku wskazują, że ogromna część transakcji w miastach wciąż realizowana jest bez udziału finansowania zewnętrznego. Obrazuje to skalę zjawiska, w którym rynek nieruchomości przestał zaspokajać podstawowe potrzeby mieszkaniowe, stając się maszynką do pomnażania fortun. 

Pojawia się pytanie, czy interwencja państwa jest możliwa bez zachwiania rynkowej równowagi, a w dyskusjach o uzdrowieniu sytuacji regularnie regularnie powraca koncepcja obciążeń uzależnionych od realnej wartości majątku.

Podatek katastralny jak gorący ziemniak. Lewica kręci bicz na flipperów

Podatek katastralny, czyli danina naliczana od rynkowej wyceny obiektu, a nie od jego powierzchni użytkowej, funkcjonuje w wielu zachodnich gospodarkach. Jego zwolennicy przekonują, że to skuteczne narzędzie do walki z pustostanami oraz rynkową spekulacją. Wysokie koszty utrzymania nieużywanych lokali miałyby zmusić właścicieli do wynajmu lub odsprzedaży, co mogłoby zwiększyć podaż i ustabilizować ceny w Polsce.

Z drugiej strony przeciwnicy tego rozwiązania ostrzegają przed niesprawiedliwym uderzeniem we wszystkich posiadaczy nieruchomości. Niekontrolowany wzrost obciążeń fiskalnych mógłby doprowadzić do dramatów finansowych, szczególnie w przypadku seniorów mieszkających w centrach miast, których emerytury nie wystarczyłyby na opłacenie podatku od drogiego lokum. Świadomi ryzyka politycy unikali tego tematu przez dekady, traktując go jako politycznie niebezpieczny. Ta zasada może jednak odejść do historii. 

Do Sejmu trafił projekt, który pod szyldem walki z patologiami wprowadza mechanizmy zbliżone do klasycznego katastru. Zamiast standardowych opłat lokalnych bazujących na metrażu, gdzie stawka wynosi maksymalnie 1,25 zł za metr kwadratowy dla budynków mieszkalnych, proponowana jest nowa, restrykcyjna filozofia ściągania należności na szczeblu centralnym.

Zobacz też: Utrudnienia przy wypłacie pieniędzy z bankomatów. Polacy będą kręcić nosami

Projekt ustawy o podatku od wartości mieszkań trafił do Sejmu

Nowy projekt ustawy posłów klubu Lewica opiera się na progresywnym systemie stawek. Choć twórcy deklarują uderzenie w spekulantów, analiza dokumentu budzi wątpliwości. Podstawowe założenie przewiduje, że pierwsze i drugie lokum pozostaną opodatkowane na dotychczasowych zasadach podatku od nieruchomości. Inicjatorzy zmian zapewniają, że dla większości społeczeństwa reforma będzie neutralna finansowo.

Prawdziwe obciążenia zaczynają się od trzeciego posiadanego mieszkania. Dla nadwyżkowych lokali stawka startowa ma wynosić 0,5 proc., by po dziesięciu latach wzrosnąć do 1,5 proc. rocznie. W praktyce dla lokalu wycenianego na 500 000 zł oznacza to początkowy podatek w wysokości 2 500 zł rocznie, a docelowo aż 7 500 zł. Choć projekt ma uderzyć w bogatych inwestorów, eksperci studzą optymizm decydentów.

Posiadanie większej liczby mieszkań związane jest często z lokowaniem kapitału, zarobkiem na wynajmie lub szybkim obrotem rynkowym poprzez tzw. flipowanie mieszkań, czyli zjawisko polegające na zakupie mieszkań w niskiej cenie, a następnie szybkiej ich odsprzedaży z zyskiem. W takich przypadkach podatek od nieruchomości powinien być większy, adekwatny do celów, jakim faktycznie służą mieszkania - czytamy w uzasadnieniu projektu.

Baza wyliczeń ma opierać się na nowym, centralnym Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. Do czasu jego powstania do naliczania opłat posłużą wskaźniki wojewodów. Jak zauważają media, przy tak skonstruowanych przepisach nawet właściciele jednego mieszkania mogą odczuć różnicę finansową. Niska stawka liczona od dynamicznie rosnącej wartości rynkowej w metropoliach może przewyższyć dzisiejsze opłaty ustalane przez gminy. Istnieje również ryzyko przerzucenia tych kosztów na najemców w postaci wyższych czynszów.

Projekt opiera się na średnich cenach transakcyjnych lub wskaźnikach odtworzeniowych, które mogą nie oddawać rzeczywistej wartości konkretnego mieszkania lub domu. W efekcie wyliczenia podatku mogą być kwestionowane, co generuje dodatkowe zamieszanie administracyjne - mówi “Faktowi” Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Zdaniem eksperta wprowadzenie progresywnej stawki podatku dla kolejnych mieszkań jest problematyczne w praktyce, bo trudno jednoznacznie określić kolejność lokali. Zwraca też uwagę, że projekt może prowadzić do znacznego wzrostu podatków w droższych lokalizacjach, a koszty te prawdopodobnie zostaną przerzucone na najemców.