Rewolucja na rynku najmu. Kary do 50 tys. zł uderzą w właścicieli mieszkań już od 20 maja

Wojna domowa w blokach, czyli sąsiedzki opór przeciwko turystom

Najem krótkoterminowy, czyli usługa polegająca na udostępnianiu lokalu na doby gościom turystycznym lub biznesowym, stał się w ostatnich latach kością niezgody w budynkach wielorodzinnych. Stali mieszkańcy coraz głośniej wyrażają sprzeciw wobec hotelowej działalności za ścianą, wskazując na uciążliwy hałas, dewastację klatek schodowych oraz spadek poczucia bezpieczeństwa. 

Konflikt ten przeniósł się na poziom prawny, gdzie wspólnoty mieszkaniowe próbują brać sprawy w swoje ręce, podejmując uchwały mające na celu ograniczenie rotacji gości. Eksperci zauważają jednak, że choć wspólnota może dyscyplinować lokatorów w zakresie korzystania z części wspólnych, to całkowity zakaz rozporządzania prywatną własnością bywa kwestionowany przez sądy.

Zobacz też: Mieszkasz w bloku? Zapłacisz nawet 30 tys. zł kary za ten prozaiczny błąd, nowe przepisy już działają

Sytuacja jest dynamiczna, ponieważ problem dostrzegli również deweloperzy. W nowo powstających inwestycjach coraz częściej pojawiają się zapisy w aktach notarialnych lub regulaminach, które wprost zabraniają prowadzenia najmu krótkoterminowego, wyznaczając np. minimalne okresy trwania umów. Ma to gwarantować prestiż osiedla, jednak wywołuje burzliwą dyskusję o granicach prawa własności.

– W mojej ocenie można założyć, że w zdecydowanej większości przypadków postanowienia takie stanowiłyby niedozwolone klauzule umowne – sprzeczne z przepisami powszechnie obowiązującymi. Takie stanowisko jest też zgodne z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który niejednokrotnie wskazywał, że nie tylko deweloper, ale też i wspólnota mieszkaniowa, nie powinny tak dalece ingerować w sferę uprawnień właścicielskich – komentuje mecenas Marek Jarosiewicz, partner w kancelarii Wódkiewicz Sosnowski Jarosiewicz.

Czy kupujący mieszkanie za kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy może być ograniczany w sposobie jego wykorzystania? Dotychczasowa linia orzecznicza sądów, w tym Sądu Najwyższego, wskazuje, że tego rodzaju ograniczenia muszą być oceniane pod kątem proporcjonalności i zgodności z zakresem prawa własności.

Nowy zakaz od 20 maja. Administracyjna pętla zaciska się wokół "dzikiego" wynajmu

W obliczu chaosu prawnego i rosnącej liczby skarg państwo zdecydowało się na radykalne uporządkowanie segmentu najmu krótkoterminowego. Kluczowym elementem nowej układanki jest obowiązkowa rejestracja każdego obiektu oferowanego turystom. Nie jest to już dobrowolne zgłoszenie do ewidencji gminnej, ale twardy wymóg administracyjny mający na celu pełną transparentność rynku. 

Rejestracja ma pozwolić urzędnikom na lepszą kontrolę nad tym, gdzie nocują goście oraz czy właściciele rzetelnie odprowadzają należne podatki i opłaty miejscowe. Nowe prawo ma za zadanie ujednolicić zasady w całym kraju, kończąc z interpretacyjną dowolnością sprzyjającą szarej strefie.

Zobacz też: Płacą prawie 16 tys. zł miesięcznie i zatrudnią Polaków. Tacy pracownicy są potrzebni "od zaraz"

Wprowadzenie centralnego rejestru to także potężne narzędzie kontrolne dla organów administracji. Od 20 maja każdy właściciel, który pominie proces zgłoszenia lokalu, naraża się na drastyczne sankcje. Kontrole mogą być inicjowane nie tylko przez urzędników, ale również przez zgłoszenia sąsiedzkie. 

Administracja zyska prawo do weryfikacji zgodności działalności z deklaracjami, co w praktyce oznacza, że prowadzenie cichego hotelu w bloku staje się biznesem o ekstremalnie wysokim profilu ryzyka. Dla wielu drobnych inwestorów, którzy traktowali najem na doby jako sposób na szybką spłatę kredytu, zmiany te wymuszają pełną profesjonalizację działań.

Brak rejestracji grozi karą. Finansowy bat na opornych i widmo wysokich grzywien

Najbardziej elektryzującym elementem nowych przepisów jest wysokość kar. Brak dopełnienia obowiązku rejestracji lub podawanie nieprawdziwych danych w systemie może skutkować nałożeniem grzywny w wysokości do 50 000 zł. Taka kwota została dobrana tak, aby skutecznie zniechęcać do omijania prawa nawet właścicieli dysponujących wieloma lokalami w prestiżowych lokalizacjach. 

Sankcja ta ma stanowić realne narzędzie dyscyplinujące, które według założeń ustawodawcy ma być stosowane z dużą stanowczością. Państwo wysyła jasny sygnał: najem krótkoterminowy przestaje być obszarem radosnej twórczości, a staje się regulowaną gałęzią gospodarki turystycznej.

Zobacz też: Nowe prawo dla rowerzystów od 3 czerwca. Zmiany i mandaty obejmą także dzieci

Konsekwencje nowych przepisów wykraczają jednak poza same kary finansowe. Obowiązkowa rejestracja prawdopodobnie wymusi na właścicielach większą dbałość o standardy bezpieczeństwa, gdyż każda skarga mieszkańców będzie mogła być teraz łatwiej powiązana z konkretnym numerem rejestrowym lokalu. 

Zmiany te mogą doprowadzić do przetasowań na rynku - część właścicieli, obawiając się kontroli i nowych wymogów, może zdecydować się na powrót do tradycyjnego najmu długoterminowego. Z perspektywy lokatorów poszukujących mieszkań do stałego zamieszkania, według opinii części ekspertów, mogłoby to zwiększyć podaż lokali na rynku. Ostatecznie reforma z 20 maja ma doprowadzić do kompromisu między interesem turystycznym a prawem mieszkańców do spokojnego życia.