Zaskakujący zwrot na rynku mieszkań. Sprzedający zaczęli obniżać ceny, nawet o tyle za metr kwadratowy

Psychologiczna bariera ceny i pole manewru przy stole negocjacyjnym

Różnica między tym, co widzimy w ogłoszeniu, a tym, co ostatecznie przelewamy na konto dewelopera lub właściciela mieszkania z rynku wtórnego, osiągnęła poziomy rzadko spotykane w ostatnich latach. Jak wynika z najnowszych danych analitycznych, ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski są znacząco zawyżone względem realnych cen transakcyjnych (faktycznych kwot, za które lokale zmieniają właściciela). Statystyki są nieubłagane: różnica ta wynosi od 11% do 15%. Taki stan rzeczy sprawia, że wystawiona cena staje się jedynie punktem wyjścia do dalszych rozmów, a nie ostatecznym wyznacznikiem wartości nieruchomości.

Ten ogromny potencjał negocjacyjny to efekt zderzenia optymizmu sprzedających z rosnącymi kosztami kredytowania i ostrożnością funduszy inwestycyjnych. „Ceny transakcyjne na rynkach mieszkaniowych w największych miastach były w ubiegłym roku od 11 do 15 proc. niższe od cen ofertowych” – dowiadujemy się z raportu serwisu SonarHome.pl.

Warto przy tym zauważyć, że struktura samej oferty pozostaje stabilna – na rynku niezmiennie dominują mieszkania o powierzchni od 40 do 60 mkw., zazwyczaj dwupokojowe, które stanowią ponad 40% wszystkich dostępnych ogłoszeń.

To właśnie w tym najpopularniejszym segmencie walka o rabat jest najbardziej zaciekła. Kupujący, świadomi dużej podaży, coraz śmielej punktują mankamenty lokali, by zbić cenę do akceptowalnego poziomu. Interesującym zjawiskiem jest również widoczność dużych metraży. Mieszkania powyżej 100 mkw. stanowią od 3% do 8% oferty, ale ich częsta obecność w statystykach nie wynika z nagłego wysypu luksusowych apartamentów. Anton Bubiel z SonarHome.pl, cytowany przez interia.pl, zauważa:

 Bardziej prawdopodobne jest, że większe lokale dłużej pozostają w sprzedaży, co powoduje ich większą widoczność w statystykach podaży.

Warszawski sufit i łódzka specyfika czyli geograficzny podział zniżek

Analizując poszczególne rynki regionalne, trudno nie odnieść wrażenia, że im droższe miasto, tym bardziej odklejone od rzeczywistości stają się oczekiwania sprzedających. Absolutnym liderem w kategorii „przestrzelonych” wycen pozostaje stolica. W Warszawie różnica między ceną ofertową a transakcyjną jest największa i wynosi około 15%. Przekładając to na język twardej waluty, mówimy o oszczędnościach rzędu 2,2 tys. zł na każdym metrze kwadratowym. 

Dla lepszego zobrazowania skali tego zjawiska warto zestawić konkretne kwoty, jakie zostają w portfelach nabywców po odejściu od notariusza. Cytowany przez interia.pl Bubiel z SonarHome.pl wylicza: „W przypadku lokalu o powierzchni 40 mkw w Warszawie przeciętna różnica między ceną ofertową a prawdopodobną ceną transakcyjną mogła wynosić około 88 tys. zł, podczas gdy w Łodzi było to około 40 tys. zł.”. 

Choć nominalnie w Łodzi różnica jest mniejsza (wynosi poniżej 1 tys. zł na metrze), to procentowo odchylenie cenowe wciąż pozostaje wysokie i sięga 14%. Podobne tendencje, z różnicami rzędu 14%, odnotowano również we Wrocławiu oraz Gdańsku.

Nieco bardziej stonowane nastroje panują w Krakowie i Poznaniu, gdzie rozpiętość między ogłoszeniem a umową wynosi około 11%. Warto też zwrócić uwagę na lokalną strukturę podaży, która determinuje siłę nabywczą w danych miastach. Małe mieszkania, czyli lokale poniżej 40 mkw. (tak zwane kawalerki), najpopularniejsze są w Łodzi, gdzie stanowią aż 32% podaży. Na drugim biegunie znajduje się Wrocław, gdzie o mały metraż jest najtrudniej – takie lokale to zaledwie 21% tamtejszego rynku. 

Czy rynek łapie równowagę?

Obecna sytuacja, choć frustrująca dla sprzedających, może zwiastować długo wyczekiwaną stabilizację. Pierwsza połowa 2025 roku upłynęła pod znakiem dynamicznego wzrostu podaży, co dało kupującym komfort wyboru. Jednak w drugim półroczu liczba nowych ogłoszeń zaczęła stopniowo maleć. Eksperci interpretują ten trend nie jako kryzys, lecz jako sygnał stabilizacji rynku – właściciele, którzy nie muszą sprzedawać „na już”, wycofują oferty, nie chcąc schodzić z ceny, podczas gdy reszta rynku musi dostosować się do nowych realiów.

Ta korekta jest niezbędna, by uniknąć narastania bańki spekulacyjnej. Skoro różnica między ceną marzeń a ceną rzeczywistą wciąż pozostaje tak znacząca, oznacza to, że mechanizm rynkowy działa, choć z pewnym opóźnieniem. Inwestorzy i osoby szukające mieszkania na własne potrzeby powinni zatem z dużą rezerwą podchodzić do nagłówków krzyczących o kolejnych rekordach cenowych na portalach ogłoszeniowych. Realny rynek dzieje się tam, gdzie dochodzi do uścisku dłoni i podpisania aktu notarialnego, a tam – jak pokazują dane – ceny są znacznie bardziej przyjazne dla kupującego, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.

Kluczowym wnioskiem dla każdego gracza na tym rynku jest fakt, że obecnie to kupujący rozdaje karty, o ile posiada odpowiednią wiedzę o faktycznych cenach transakcyjnych. Wiedza o tym, że w Warszawie można „urwać” z ceny ofertowej 80 tysięcy złotych, a w Łodzi połowę tej kwoty, zmienia całkowicie optykę planowania domowego budżetu. Rynek nieruchomości w 2026 roku prawdopodobnie utrzyma tę tendencję, dopóki oczekiwania sprzedających nie zrównają się z realną siłą nabywczą portfeli Polaków, co może potrwać jeszcze wiele miesięcy.

Źródła: BiznesInfo.pl/SonarHome.pl/Interia.pl