Mieszkają latami bez płacenia i nie można ich usunąć. Zbliża się koniec patologii na rynku najmu

Coraz więcej Polaków wynajmuje mieszkania

Polska to niezmiennie kraj, w którym posiadanie aktu notarialnego poświadczającego własność mieszkania traktowane jest niemal jak życiowy obowiązek. Z danych Eurostatu wynika, że ponad 80 proc. obywateli naszego kraju posiada nieruchomość na własność, co stawia nas w ścisłej europejskiej czołówce i pozwala wyprzedzić państwa takie jak Niemcy czy Szwajcaria. Ta silnie zakorzeniona potrzeba własności zderza się jednak z nieubłaganą rynkową matematyką. Ceny metra kwadratowego w największych metropoliach całkowicie straciły kontakt z fundamentami zarobkowymi.

W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu średnie stawki ofertowe dawno przekroczyły barierę kilkunastu tysięcy złotych za metr. Przez to zakup własnego lokum dla wielu młodych ludzi staje się celem abstrakcyjnym. Biorąc pod uwagę zaostrzoną politykę banków i wciąż wysokie stopy referencyjne, popyt siłą rzeczy przesuwa się na rynek najmu.

Sam rynek najmu w Polsce uchodzi za wysoce specyficzny, rozdrobniony i prowadzony amatorsko. Dominują na nim prywatni inwestorzy, którzy traktują zakup mieszkania jako bezpieczną przystań dla kapitału i ochronę oszczędności przed inflacją. Brak rozwiniętego sektora instytucjonalnego sprawia, że to od prywatnych właścicieli zależy rynkowa podaż. Popyt generowany przez studentów czy migrantów zarobkowych wywindował stawki czynszów do poziomów pochłaniających nierzadko połowę pensji. Teoretycznie tak silny rynek powinien stawiać właścicieli nieruchomości w pozycji rentierskiej. W praktyce jednak moment przekazania kluczy to nierzadko początek toksycznej relacji, która w świetle obowiązującego w Polsce prawa jest obarczona ogromnym ryzykiem. Inwestorzy, zafascynowani stopami zwrotu, rzadko uwzględniają zderzenie z murem przepisów chroniących osoby niepłacące.

Z tymi problemami mierzą się wynajmujący

Obecne regulacje prawne zostały skonstruowane w taki sposób, by maksymalnie zabezpieczyć najemców przed bezdomnością. To szczytna idea, która jednak w zderzeniu z rynkowymi realiami zrodziła systemowe patologie. Ustawa o ochronie praw lokatorów jest przez część środowisk krytykowana jako zbyt pro-najemcza, ponieważ choć pozwala na wypowiedzenie umowy, dochodzenie należności i eksmisję, to przewidziane w niej procedury są nierzadko niezwykle długotrwałe. Głośne historie o "dzikich lokatorach” dewastujących lokale i lekceważących właścicieli regularnie trafiają do mediów, choć nie ma jednoznacznych danych wskazujących, że tego typu sprawy stanowią przeważającą codzienność polskiego sądownictwa. Mechanizm działania nieuczciwych najemców jest powtarzalny: po podpisaniu umowy i wpłacie niewielkiej kaucji przelewy nagle przestają wpływać na konto.

Rozpoczęcie procedury eksmisyjnej to dla drobnego inwestora finansowa droga przez mękę. Zgodnie z prawem, aby móc skutecznie wypowiedzieć umowę, lokatorzy muszą zalegać z opłatami za pełne trzy okresy rozliczeniowe. Nawet gdy sprawa trafi do sądu i zapadnie prawomocny wyrok eksmisyjny, organ ten z urzędu bada sytuację materialną dłużnika. W przypadku kobiet w ciąży, bezrobotnych czy osób z małoletnimi dziećmi sąd obligatoryjnie orzeka o konieczności przyznania lokalu socjalnego przez gminę. Samorządy cierpią jednak na drastyczny deficyt takich mieszkań, przez co wyroki zostają zawieszone w próżni na długie lata.

Co najbardziej bulwersujące, w tym czasie właściciel nie tylko traci dochód, ale musi dopłacać do procederu. Odcięcie mediów niepłacącemu najemcy jest obecnie traktowane przez polski kodeks karny jako przestępstwo zmuszania do określonego zachowania, zagrożone karą pozbawienia wolności. Prywatni inwestorzy z własnej kieszeni regulują więc rachunki za dłużników.

Zobacz też: Stracił pracę pięć lat przed emeryturą. ZUS oferował mu taką kwotę, to nie żart

Projekt trafił do Sejmu, tak mają się zmienić procedury

Projekt nowelizacji przepisów dotyczących najmu mieszkań, wniesiony 27 lutego 2026 r. przez grupę posłów Konfederacji, zakłada istotne przesunięcie równowagi pomiędzy prawami właścicieli lokali a ochroną lokatorów. Proponowane zmiany koncentrują się przede wszystkim na wzmocnieniu pozycji wynajmujących oraz uproszczeniu procedur związanych z wypowiadaniem umów i egzekwowaniem opuszczenia lokalu.

Jednym z kluczowych elementów projektu jest zniesienie obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego w sytuacji, gdy właściciel chce wypowiedzieć umowę najmu z powodu zamiaru zamieszkania w swoim mieszkaniu (lub przekazania go najbliższej rodzinie). Obecnie wymóg ten w praktyce często uniemożliwia właścicielom realne skorzystanie z własnej nieruchomości, wydłużając okres oczekiwania nawet do trzech lat. Projekt zakłada uproszczenie tej procedury, właściciel mógłby wypowiedzieć umowę z półrocznym wyprzedzeniem, bez konieczności spełniania dodatkowych warunków dotyczących sytuacji mieszkaniowej lokatora. Istotna zmiana dotyczy również przesłanek wypowiedzenia umowy najmu z powodu zaległości czynszowych. Projekt przewiduje skrócenie okresu zwłoki z trzech do jednego pełnego okresu płatności, co znacząco przyspieszyłoby możliwość rozwiązania umowy przez właściciela. Jednocześnie utrzymany został obowiązek uprzedniego pisemnego ostrzeżenia lokatora oraz wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie należności.

Projekt odnosi się także do problemu tzw. "dzikich lokatorów”. W tym kontekście proponuje się wprowadzenie przepisów, które wyłączą odpowiedzialność karną właściciela za zaprzestanie opłacania mediów za takie osoby. Dodatkowo planowane jest doprecyzowanie regulacji dotyczących naruszenia miru domowego, tak aby właściciel mógł wejść do swojego lokalu zajmowanego bezprawnie bez ryzyka poniesienia odpowiedzialności karnej. Zmiany obejmują również kwestie proceduralne, w tym rozszerzenie tzw. fikcji doręczenia korespondencji na okres po wygaśnięciu umowy najmu. Ma to przeciwdziałać praktykom polegającym na unikaniu odbioru pism sądowych i komorniczych przez nierzetelnych lokatorów. Ponadto projekt przewiduje usprawnienie procedur eksmisyjnych poprzez umożliwienie kierowania eksmitowanych do placówek noclegowych także w innych gminach w obrębie tego samego województwa.

Autorzy projektu argumentują, że proponowane rozwiązania zwiększą bezpieczeństwo wynajmu, zachęcą właścicieli do udostępniania mieszkań oraz przyczynią się do wzrostu podaży na rynku najmu. W konsekwencji, ich zdaniem, może to prowadzić do obniżenia cen najmu. Jednocześnie projekt budzi potencjalne kontrowersje, ponieważ oznacza ograniczenie dotychczasowych mechanizmów ochrony lokatorów, co może rodzić obawy o pogorszenie sytuacji osób w trudnej sytuacji mieszkaniowej.

Na obecnym etapie projekt znajduje się dopiero na początku procesu legislacyjnego i podlega konsultacjom społecznym, co oznacza, że jego ostateczny kształt może jeszcze ulec znaczącym zmianom.