Betonowe złoto. Dlaczego Polacy wolą mieszkania od giełdy?
Polacy zgromadzili blisko dwa biliony złotych oszczędności. Znacząca ich część, zamiast zasilać innowacyjne firmy poprzez rynek kapitałowy, została ulokowana w nieruchomościach. Mieszkania stały się sejfami na kapitał, co rodzi poważne koszty społeczne.
Ucieczka od ryzyka wprost w ramiona dewelopera
Początki dzisiejszej sytuacji na rynku nieruchomości sięgają transformacji ustrojowej i okresu akumulacji kapitału. Polacy, szukając bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności, z coraz mniejszym zaufaniem spoglądali na rynek kapitałowy. Seria głośnych upadków i afer, jak sprawa GetBacku, w połączeniu z dużą zmiennością polskiej giełdy, skutecznie zniechęciła wielu do inwestowania w akcje czy obligacje. W tej atmosferze rynek nieruchomości jawił się jako oaza stabilności i przewidywalnych zysków. Zakup mieszkania nie wymagał specjalistycznej wiedzy, a historyczne dane pokazywały, że była to inwestycja nie tylko bezpieczna, ale i wyjątkowo rentowna. Sytuację dodatkowo napędzał okres rekordowo niskich stóp procentowych, który sprawił, że trzymanie pieniędzy na lokatach bankowych stało się nieopłacalne. Kapitał zaczął więc płynąć szerokim strumieniem w stronę sektora deweloperskiego, ugruntowując przekonanie, że „betonowe złoto” to jedyny pewny sposób na pomnażanie majątku.
Polska statystyką podzielona. Mamy domy, ale brakuje mieszkań?
Na pierwszy rzut oka dane Głównego Urzędu Statystycznego mogą uspokajać. Liczba lokali mieszkalnych od lat 90. systematycznie rośnie, podobnie jak średnie metraże, a wzrost cen nieruchomości był w dużej mierze równoważony przez wzrost wynagrodzeń. Jednak głębsza analiza, przedstawiona w raporcie „Betonowe złoto”, odsłania znacznie bardziej złożony obraz. Mimo że mamy dziś w Polsce niemal 16 milionów mieszkań, to wciąż dramatycznie mało w porównaniu z innymi krajami rozwiniętymi. Aby dogonić średnią unijną, musielibyśmy dobudować ponad cztery miliony lokali. Co więcej, Polska znajduje się na niechlubnym podium, jeśli chodzi o wskaźnik przeludnienia mieszkań. Aż 33% z nas żyje w warunkach niespełniających podstawowych norm, podczas gdy w Unii Europejskiej odsetek ten wynosi średnio od 5 do 10%. To pokazuje, że choć nominalnie zasób mieszkaniowy rośnie, jego dostępność i jakość dla wielu grup społecznych, zwłaszcza młodych ludzi i osób o niższych dochodach, staje się coraz większym wyzwaniem.
Kto ostatecznie zapłaci rachunek za betonową hossę?
Traktowanie mieszkań głównie jako aktywa inwestycyjnego niesie za sobą poważne konsekwencje społeczno-ekonomiczne. Dla rosnącej grupy młodych Polaków bariera wejścia na rynek nieruchomości staje się murem nie do pokonania, co zamyka im drogę do awansu społecznego i usamodzielnienia się. Wysokie koszty najmu lub raty kredytu pochłaniają znaczną część dochodów, ograniczając konsumpcję i inne inwestycje. Jednocześnie w siłę rośnie zjawisko finansjalizacji, gdzie na rynek wchodzą duzi inwestorzy instytucjonalni. Choć dziś ich udział jest niewielki, dynamika wzrostu tego sektora jest imponująca i w perspektywie kilku lat może doprowadzić do dalszej destabilizacji cen. Eksperci wskazują, że bez systemowych zmian, takich jak urealnienie opodatkowania zysków z najmu i posiadania wielu nieruchomości, kryzys będzie się pogłębiał. Kluczowe staje się przywrócenie równowagi, w której rynek kapitałowy stanie się realną alternatywą dla lokowania oszczędności, a mieszkania znów zaczną pełnić swoją podstawową funkcję – dachu nad głową.
