Zakup mieszkania z rynku wtórnego. Rozmowa z ekspertem o wadach ukrytych
Zakup mieszkania nie należy do najprostszych rzeczy. Wiele osób do momentu, kiedy nie kupi mieszkania, nie wie, w jak wiele pułapek może się złapać. Mało mówi się o kupnie mieszkań z rynku wtórnego, gdyż obecnie większość osób rozgląda się za mieszkaniami z rynku pierwotnego. Co, jeżeli sprzedawca zataił niedogodności mieszkania, które miało być po generalnym remoncie? Co, jeżeli została naruszona konstrukcja bloku i nie została zgłoszona odpowiednim osobom? Czym są wady ukryte i jak zareagować w danym przypadku, odpowiedziała Adwokat Zuzanna Lewandowska.
Właściciel kupił mieszkanie z rynku wtórnego. Zależało mu, aby mieszkanie było po generalnym remoncie. Na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało idealnie. Problemy zaczęły pojawiać się po dwóch/trzech miesiącach. Nowo zrobione parkiety zaczęły się unosić, ściany i sufit zaczęły pękać, prysznic zalewał całą łazienkę.
Właściciel postanowił niezwłocznie poinformować sprzedawcę o wadach i wynająć specjalistę zajmującego się oględzinami. Wad ukrytych była niemiara. Największym problemem okazała się jednak ściana nośna. Była naruszona bez zgody spółdzielni. Powiększone zostało przejście z przedpokoju do salonu. Sprzedawca (po zakupie i odkryciu przez kupującego, że zaistniał problem) nie był w stanie przekazać nabywcy dokumentacji o zgłoszeniu ściany nośnej do odpowiednich organów, oraz projektu, że zmiany zaistniały. Wysłał jedynie zdjęcie zabezpieczenia, na którym widoczne jest naruszenie konstrukcji (pęknięcie sufitu, które zostało zakamuflowane).
Właściciel wie, że może ubiegać się w ramach rękojmi o naprawę mieszkania, ale z tego, co kontaktował się ze specjalistami, powiedziano mu, że nie ma pewności, że w najbliższym czasie lub na przestrzeni lat ściany nie zaczną pękać również u sąsiadów, lub stanie się coś znacznie gorszego. Obecny właściciel ma małe dziecko i boi się, że może wydarzyć się tragedia. Z racji wszystkich wad a przede wszystkim ściany nośnej chciałby polubownie zrezygnować z mieszkania. Nurtuje go natomiast kilka pytań. Czy wyburzenie ściany nośnej może być do tego podstawą? Czy grożą mu konsekwencje prawne, że kupił mieszkanie z wyburzoną ścianą nośną-obecnie, lub w przyszłości, jeżeli coś się wydarzy?
Adwokat Zuzanna Lewandowska: Przedstawiona sytuacja jest sytuacją trudną, nie tylko z punktu widzenia życia codziennego, ale także z punktu widzenia przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Zanim przejdę do odpowiedzi na konkretne pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać na wymogi prawa budowlanego związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, bowiem to determinuje dalsze kroki w sprawie.
Wielu właścicieli mieszkań nie wie bowiem, że pewne prace powinny być zgłaszane, a na jeszcze inne wymagana jest zgoda nie tylko administracji, ale także organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, robotami budowlanymi są budowy, a także wszelkie prace, które polegają na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Przebudowa i remont są więc szczególnym rodzajem robót budowlanych.
W wyniku przebudowy dochodzi do zmiany parametrów użytkowych (np. zwiększenie liczby pomieszczeń) lub technicznych (np. zwiększenie przepustowości instalacji) istniejącego obiektu budowlanego z wyjątkiem tych z nich, które są charakterystyczne, jak np. kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Remont z kolei polega na odtworzeniu stanu pierwotnego obiektu istniejącego, które nie stanowi bieżącej konserwacji. Przez bieżącą konserwację rozumiemy wymianę jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtworzenia stanu pierwotnego.
Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. W niektórych przypadkach wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane, ale konieczne jest zgłoszenie prac, które mają zostać wykonane. Prawo budowlane wprost przewiduje także sytuacje, gdy nie jest wymagane, ani uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę ani dokonanie zgłoszenia.
Czy zmiany lub wyburzenie ściany w mieszkaniu wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia do właściwego organu? Zależy to od kwalifikacji prawnej ingerencji w ściany w trakcie remontu. W orzecznictwie wskazuje się, że roboty budowlane wykonywane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu, nie mogą zostać zakwalifikowane jako przebudowa. Wykucie otworów w ścianie działowej czy nawet usunięcie takiej ściany w obrębie jednego lokalu nie stanowi przebudowy, gdyż zmienia jedynie wewnętrzny wygląd pomieszczeń i nie wpływa na rzeczywiste parametry użytkowe, lub techniczne całości budynku, tj. nie wpływa na jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość czy liczbę kondygnacji. W konsekwencji, prace polegające na wykuciu otworu w ścianie działowej lub nawet usunięcie ściany działowej w obrębie jednego lokalu nie mogą zostać uznane za roboty budowlane, a tym samym nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia do właściwego organu.
Należy zwrócić uwagę, że identyczne prace w mieszkaniu mogą być traktowane w świetle przepisów Prawa budowlanego zupełnie odmienne, w zależności, od tego jakiej ściany dotyczą. Powyższe rozważania dotyczą ścian działowych. Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku ścian nośnych. Wskazuje się, że jakiekolwiek prace w ścianie nośnej stanowią ingerencję w konstrukcję całego budynku. W konsekwencji, zmiany w ścianie nośnej powinny być kwalifikowane jako przebudowa. Zmiany w ścianie nośnej lub jej wyburzenie stanowić będą roboty budowlane, które zawsze wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Powyższe zapatrywanie potwierdza aktualne orzecznictwo. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 30 listopada 2007 r. (II SA/Gl 524/07) wskazał, że „w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które ingerują w konstrukcję obiektu, postawienie wewnątrz budynku ścianki działowej, wykucie w niej otworów, przesunięcie jej bądź usunięcie nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane z 1994 r.”.
Odnosząc się już do realiów danej sprawy, należy wskazać, że jakiekolwiek zmiany w ścianie nośnej, czy tym bardziej jej wyburzenie, stanowią roboty budowlane i wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, o którym mowa w przepisach art. 48-49b Prawa budowlanego. Poczynienie zmian w ścianie konstrukcyjnej budynku bez uzyskania uprzedniego zezwolenia jest bowiem samowolą budowlaną. Organ nadzoru budowlanego przeprowadza stosowne postępowanie, które ma na celu legalizację danego obiektu budowlanego. Celem postępowania legalizacyjnego jest doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem. Co do zasady organ może nakazać rozbiórkę obiektu, ale dopiero wówczas, gdy brak jest możliwości doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedzibą w Gorzowie Wlkp. z dnia 23 maja 2018 r., II SA/Go 127/18). Istotne będzie także ustalenie, czy konstrukcja budynku została odpowiednio zabezpieczona i nie stwarza zagrożenia. W braku możliwości zapewnienia odpowiednich warunków technicznych właściciel mieszkania może zostać zobowiązany do przywrócenia stanu pierwotnego, tj. odbudowania przedmiotowej ściany.
Niestety, przepisy ustawy nie uzależniają dokonania obowiązków, które z niej wynikają, od tego, czy właścicielem budynku nadal pozostaje osoba, która dokonała samowoli budowlanej. Należy więc stwierdzić, że nabywca mieszkania, w którym dopuszczono się wprowadzenia zmian w ścianie nośnej lub jej wyburzenia bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, będzie ponosił odpowiedzialność za samowolę dokonaną przez zbywcę mieszkania. Nabywca nieruchomości może zostać narażony na konieczność legalizacji samowoli budowlanej dokonanej przez poprzedniego właściciela, a tym samym uiszczenia opłaty legalizacyjnej, której wysokość jest uzależniona od rodzaju i wielkości obiektu budowlanego. Na nowego właściciela może także zostać nałożona grzywna.
Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości możliwe jest na podstawie przepisów o rękojmi. Roszczenia i uprawnienia wynikające z wad nieruchomości budynkowej (w tym również lokalu będącego częścią składową nieruchomości) przysługują kupującemu, jeśli wada zostanie stwierdzona w terminie 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Niemniej, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Podstępne zatajenie wady to umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to więc ukrycie lub zamaskowanie wadliwości lub sytuacja, w której sprzedawca wiedział o istnieniu wady i nie poinformował o niej kupującego. Podstępnym zatajeniem wady może być również sama wiedza sprzedawcy o istnieniu wady (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., I ACa 1394/11 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., I CK 267/02).
W przypadku, gdy dopiero po podpisaniu aktu notarialnego nabywca nieruchomości dowiedział się, że poprzedni właściciel dopuścił się samowoli budowlanej, ma on możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, o ile nie upłynął jeszcze termin przedawnienia roszczeń, o którym mowa powyżej, chyba że wada została podstępnie zatajona przez sprzedawcę. W tym celu nabywca musi złożyć zbywcy na piśmie oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Zbywca musi zwrócić cenę zakupu nieruchomości, a obydwie strony muszą zawrzeć akt notarialny o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości. Jeżeli poprzedni właściciel nieruchomości nie będzie chciał zwrócić pieniędzy w związku z odstąpieniem od umowy, konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Takie postępowanie powinno obejmować nie tylko żądanie zwrotu kosztów zakupu nieruchomości, ale także żądanie zobowiązania poprzedniego właściciela do złożenia oświadczenia woli o powrotnym przyjęciu przez niego własności tej nieruchomości. W postępowaniu można również dochodzić zapłaty stosownego odszkodowania z tytułu rękojmi.
Artykuł powstał we współpracy z ePorady24.pl
