Nie tylko "etatowcy". Ta forma zatrudnienia nie wyklucza z kredytu na mieszkanie

O kredyt mieszkaniowy dziś nie jest łatwo. Ale po hipotekę sięgają już nie tylko etatowcy

Wysokie ceny mieszkań, koszt finansowania i ostrożniejsze podejście banków sprawiają, że uzyskanie kredytu mieszkaniowego nie jest dziś prostą formalnością. Dla wielu osób już samo zbudowanie odpowiedniej zdolności kredytowej okazuje się dużym wyzwaniem. Instytucje finansowe zwracają uwagę nie tylko na wysokość dochodów, ale także na ich regularność, formę zatrudnienia, długość uzyskiwania przychodu oraz obciążenia z innych zobowiązań. Do tego dochodzi wkład własny, historia kredytowa i ogólna ocena ryzyka klienta.

Jeszcze do niedawna mogło się wydawać, że rynek hipotek jest zdominowany przede wszystkim przez osoby pracujące na etacie, bo to właśnie taki model dochodu uchodzi za najbardziej przewidywalny z perspektywy banku. Tymczasem najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że struktura nowych kredytobiorców zaczyna się stopniowo zmieniać. 

W gronie osób zaciągających nowe kredyty mieszkaniowe coraz wyraźniej rośnie udział klientów utrzymujących się z innych źródeł niż klasyczna praca najemna. To sygnał, że rynek hipoteczny staje się bardziej zróżnicowany, choć nie oznacza to wcale, że warunki uzyskania kredytu stały się łatwe.

Banki wciąż dokładnie sprawdzają klientów. To dziś decyduje o kredycie

Podstawą przy ubieganiu się o hipotekę wciąż pozostaje zdolność kredytowa. Bank bada, czy klient będzie w stanie regularnie spłacać raty przez wiele lat. Szczególne znaczenie tutaj ma:  

• wysokość miesięcznych dochodów, 
• forma ich uzyskiwania, 
• stabilność zatrudnienia, 
• liczba osób w gospodarstwie domowym, 
• koszty życia, 
• inne kredyty i limity, 
• historia spłat widoczna w bazach. 

Ważny jest również wkład własny, który w praktyce często stanowi jeden z najważniejszych progów wejścia na rynek mieszkaniowy.

Jednocześnie banki od dawna nie ograniczają się już wyłącznie do osób pracujących na umowie o pracę. Akceptowane mogą być także dochody z umów cywilnoprawnych, najmu, renty, emerytury czy działalności gospodarczej. To ważne, bo polski rynek pracy i struktura dochodów są dziś bardziej zróżnicowane niż kiedyś. W kraju, gdzie działa bardzo dużo małych firm i jednoosobowych działalności, sektor bankowy nie może ignorować tak dużej grupy potencjalnych klientów.

Nie oznacza to jednak pełnej równości między poszczególnymi źródłami dochodu. Banki nadal inaczej oceniają ryzyko związane z różnymi modelami zarobkowania. Dla części klientów procedura bywa bardziej restrykcyjna, wymaga dłuższej historii wpływów albo dokładniejszego udokumentowania sytuacji finansowej. Mimo to dane pokazują, że istnieje grupa, która coraz śmielej wchodzi dziś na rynek hipotek i systematycznie zwiększa swój udział w nowych umowach. O kogo dokładnie chodzi? 

Przedsiębiorcy coraz częściej biorą kredyty mieszkaniowe. Dane NBP pokazują wyraźny trend

Tą grupą są przedsiębiorcy. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, przywoływanych także przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, po 2020 roku zaczął rosnąć udział nowych kredytów mieszkaniowych udzielanych osobom, których głównym źródłem utrzymania jest działalność gospodarcza. Jeszcze w 2020 roku ich udział w nowej akcji kredytowej wynosił około 20 proc. W 2025 roku było to już 27 proc. W tym samym czasie spadł udział kredytobiorców utrzymujących się głównie z pracy najemnej — z 78 proc. do 70 proc.

To jednak tylko jedna strona obrazu. Z raportu NBP o stabilności systemu finansowego wynika również, że prywatne kredyty mieszkaniowe zaciągane przez osoby prowadzące działalność gospodarczą są spłacane gorzej niż te udzielane pracownikom etatowym. W przypadku umów zawieranych w latach 2016–2023 udział kredytów zagrożonych w tej grupie bywał nawet trzykrotnie wyższy niż wśród osób pracujących na etacie. Według autorów raportu może to wynikać przede wszystkim z większej zmienności dochodów osiąganych przez właścicieli firm. To właśnie dlatego banki, choć otwierają się na klientów prowadzących działalność, nadal patrzą na nich bardziej ostrożnie. 

W praktyce przedsiębiorca ubiegający się o kredyt mieszkaniowy może spotkać się z surowszą oceną zdolności kredytowej, większymi wymaganiami dokumentacyjnymi albo mniej elastycznym podejściem niż osoba zatrudniona na etacie. Mimo to dane nie pozostawiają wątpliwości: przedsiębiorcy są dziś coraz ważniejszą grupą na rynku nowych hipotek, a klasyczny model kredytobiorcy powoli się zmienia.

Podsumowując, kredyt na mieszkanie nadal pozostaje trudnym i wymagającym zobowiązaniem, a banki bardzo dokładnie analizują sytuację finansową klientów. Najnowsze dane pokazują jednak, że po hipotekę sięgają nie tylko osoby zatrudnione na etacie. Coraz większy udział w nowych kredytach mieszkaniowych mają przedsiębiorcy, choć jednocześnie banki nadal oceniają ich ostrożniej niż pracowników najemnych. To wyraźny sygnał, że rynek hipotek się zmienia, ale nie przestaje być rynkiem selektywnym.