W tej sytuacji sąsiad musi wyłożyć pieniądze. Przepisy są nieubłagane

Konflikty sąsiedzkie są na porządku dziennym?

Archetypiczny spór Kargula z Pawlakiem o miedzę, choć przerysowany, ma solidne podstawy w polskiej rzeczywistości. Relacje sąsiedzkie bywają skomplikowane, a kwestie granic i wspólnych inwestycji to prawdziwe pole minowe. W ostatnich latach do napięć walnie przyczynia się gwałtowny wzrost kosztów budowlanych. Postawienie ogrodzenia przestało być drobnym wydatkiem, a stało się poważną inwestycją, często przekraczającą możliwości finansowe jednej ze stron.

Polacy, zmęczeni brakiem prywatności na coraz gęściej zabudowywanych osiedlach, chcą się grodzić. Rynek odpowiada szeroką ofertą, ale ceny nie rozpieszczają. Największą popularnością w Polsce cieszą się obecnie ogrodzenia panelowe, czyli sztywne siatki ze spawanych drutów (tzw. panele 2D lub przetłaczane 3D), zwykle w kolorze antracytowym. To kompromis między ceną, estetyką a trwałością. Koszt metra bieżącego takiego płotu wraz z montażem to, w zależności od regionu i wysokości, wydatek rzędu 250-400 złotych. Przy działce, której linia graniczna ma 100 metrów, mówimy już o kwocie 30-40 tysięcy złotych. To cena małego, nowego samochodu.

Jeszcze drożej wypadają modne ogrodzenia z pustaków łupanych lub systemowych bloczków betonowych, które imitują kamień. Tutaj metr bieżący, uwzględniający solidny fundament, materiał i robociznę, rzadko kosztuje mniej niż 600-900 złotych. W segmencie premium znajdują się ogrodzenia palisadowe, aluminiowe czy kompozytowe, gdzie ceny sięgają 1000-1500 złotych za metr. Najtańszym rozwiązaniem pozostaje klasyczna siatka pleciona, jednak jej popularność spada; to koszt ok. 100-180 zł/mb. Różnice regionalne także są zauważalne, w województwie mazowieckim czy dolnośląskim koszty robocizny potrafią być o 20-30 proc. wyższe niż na Podkarpaciu czy Warmii. Nic dziwnego, że gdy jeden z sąsiadów inicjuje remont rozpadającego się płotu lub budowę nowego, kwestia podziału tych gigantycznych kosztów staje się tak paląca.

Granica działek osią sąsiedzkich sporów

Zanim przejdziemy do finansów, kluczowe jest zrozumienie, czym w ogóle jest granica działek w sensie prawnym. Nie jest to fizyczny pas ziemi o szerokości kilku centymetrów. Granica jest jedynie abstrakcyjną linią na mapie ewidencyjnej, nieposiadającą żadnej fizycznej grubości. W praktyce oznacza to, że ogrodzenie można postawić na trzy sposoby, a każdy z nich rodzi inne konsekwencje prawne i finansowe.

Pierwsza opcja to budowa płotu w całości na własnej działce, tuż przy granicy. W takiej sytuacji ogrodzenie jest wyłączną własnością inwestora. Sąsiad nie ma prawa go dotykać, malować, wieszać na nim przedmiotów ani opierać o nie swoich konstrukcji. Oczywiście, inwestor ponosi 100 proc. kosztów i nie może żądać od sąsiada zwrotu nawet złotówki. Druga opcja to sytuacja odwrotna, czyli płot na działce sąsiada. Trzeci, najbardziej konfliktogenny przypadek, to postawienie ogrodzenia dokładnie na osi linii granicznej. Właśnie tej sytuacji dotyczą regulacje Kodeksu cywilnego.

Warto też znać kontekst Prawa budowlanego. Zgodnie z przepisami, budowa ogrodzenia o wysokości do 2,20 metra nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani nawet zgłoszenia do starostwa czy urzędu miasta. To znaczne ułatwienie, które jednak bywa źródłem sporów, sąsiad może bowiem postawić tuż przy granicy (na swoim terenie) pełny, trzymetrowy mur (powyżej 2,20 m wymagane jest zgłoszenie), skutecznie zacieniając nam działkę, i niewiele można z tym zrobić, jeśli konstrukcja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania. Na samej granicy, oprócz płotów, mogą znajdować się także inne "urządzenia graniczne". Kodeks cywilny w artykule 154 wymienia: mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne. Jeśli znajdują się one na granicy, prawo wprowadza istotne domniemanie, zakłada, że służą one do wspólnego użytku sąsiadów. W niektórych przypadkach zza płotu mogą przyjść jednak roszczenia.

Zobacz: Niemal wszyscy Polacy mogą odczuć nowy podatek. Eksperci drżą o przyszłość

Czy sąsiad musi dołożyć się do ogrodzenia?

Dochodzimy do sedna problemu, czyli pieniędzy. Czy można zmusić sąsiada do partycypacji w kosztach? Odpowiedź brzmi: to zależy, a kluczowe jest rozróżnienie między budową nowego płotu a utrzymaniem (remontem) już istniejącego. Prawo jest w tej kwestii dość precyzyjne i opiera się na wspomnianym artykule 154 Kodeksu cywilnego.

Paragraf drugi tego artykułu stanowi: Korzystający wspólnie z wymienionych urządzeń [czyli np. płotu na granicy] obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Słowo-klucz to "utrzymanie". Oznacza to, że jeśli płot stoi na granicy i służy obu sąsiadom (zachodzi domniemanie wspólnego użytku, np. płot zabezpiecza obie posesje), to obaj właściciele powinni partycypować w kosztach jego remontów, konserwacji, malowania czy napraw po połowie. Jeżeli więc wspólny płot grozi zawaleniem, a sąsiad unika tematu, można po formalnym wezwaniu go do zapłaty samodzielnie zlecić naprawę, a następnie na drodze sądowej (w postępowaniu cywilnym) dochodzić od niego zwrotu połowy poniesionych, uzasadnionych kosztów.

Sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej w przypadku budowy nowego ogrodzenia tam, gdzie go wcześniej nie było. Przepisy nie zmuszają nikogo do grodzenia swojej posesji. Jeśli jeden sąsiad chce postawić płot na granicy, a drugi się na to nie zgadza i nie chce partycypować w kosztach, inicjator budowy nie może go do tego zmusić. Ma wówczas dwa wyjścia. Pierwsze, najczystsze prawnie, to postawienie ogrodzenia w całości na własnej działce, tuż przy linii granicznej. Wtedy płot należy w 100 proc. do niego i sam za niego płaci. Sąsiad nie musi nic płacić, ale też nie ma do płotu żadnych praw.

Drugie wyjście to budowa płotu na granicy za własne pieniądze, licząc, że sąsiad z czasem zacznie z niego wspólnie korzystać (np. podepnie do niego swoją siatkę, powiesi donice). Warto jednak pamiętać, że musi wyrazić zgodę na samą budowę. Wtedy można próbować dochodzić zwrotu części kosztów, ale często kończy się to długotrwałym procesem sądowym o udowodnienie wspólnego użytku. Najlepszym rozwiązaniem, które oszczędza czas, pieniądze i nerwy, jest spisanie prostej umowy sąsiedzkiej. Dokument taki powinien jasno określać typ ogrodzenia, jego dokładną lokalizację (na granicy) oraz zasady finansowania budowy i przyszłych remontów, najczęściej po 50 proc.