Tak na mieszkaniach na wynajem już nie zarobisz. Ekspert bije na alarm. Lepiej sprzedać?

„Uwięzienie regulacyjne”. Inwestycja, z której trudno wyjść

Jednym z najpoważniejszych skutków planowanych zmian może być tzw. uwięzienie regulacyjne – sytuacja, w której właściciel mieszkania traci możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego, ale jednocześnie nie jest w stanie łatwo zmienić modelu inwestycji.

Jak wskazuje w rozmowie z BiznesInfo Borys Nowak, właściciel biura nieruchomości NOWY ŚWIAT w Krakowie, ryzyko to jest bardzo realne:

„Wprowadzenie stref wolnych od najmu krótkoterminowego może zmusić właścicieli do migracji na rynek długoterminowy, którego rentowność bywa nawet o połowę niższa” – podkreśla ekspert.

Najtrudniejsza sytuacja może dotyczyć właścicieli mikroapartamentów, projektowanych wyłącznie pod pobyty krótkoterminowe. Lokale te często nie spełniają standardów funkcjonalnych dla stałego zamieszkania, co znacząco ogranicza ich atrakcyjność na rynku długoterminowym.

Granica prawa własności się przesuwa. Wspólnoty zyskują argumenty

Nowe przepisy oznaczają także zmianę w podejściu do prawa własności. Dotychczas właściciele mieszkań często argumentowali, że mogą dowolnie korzystać ze swojego lokalu. Teraz coraz większą wagę ma interes wspólnoty i mieszkańców.

„Orzecznictwo sądów administracyjnych pokazuje, że prawo do spokojnego sąsiedztwa coraz częściej przeważa nad swobodą czerpania pożytków z własności” – wskazuje Borys Nowak z nowyswiatnieruchomosci.pl. 

Ustawodawca zdaje sobie sprawę z kontrowersji. Dlatego projekt przewiduje trzyletnie vacatio legis dla przepisów umożliwiających tworzenie stref zakazu – mają one wejść w życie dopiero od 1 stycznia 2029 r.. To czas, który ma pozwolić inwestorom na dostosowanie się do nowych realiów i ograniczyć ryzyko masowych sporów sądowych.

Mikroapartamenty i VAT. Tu ryzyko jest największe

Zmiana profilu najmu może mieć nie tylko konsekwencje rynkowe, ale też podatkowe. Ekspert zwraca uwagę na problem, który dotyczy inwestorów korzystających z odliczeń VAT.

„Przy przymusowej zmianie działalności przed upływem określonego okresu właściciele mogą być zobowiązani do zwrotu części odliczonego podatku VAT” – ostrzega właściciel biura.

Dodatkowym problemem są planowane zaostrzone wymogi przeciwpożarowe, które mogą sprawić, że część mieszkań wykorzystywanych pod Airbnb nie będzie w stanie spełnić standardów przewidzianych dla obiektów zakwaterowania. Dla właścicieli oznacza to trudny wybór: kosztowny remont albo sprzedaż lokalu.

Ceny mieszkań - rynek się spolaryzuje. Koniec łatwego zarabiania?

Choć ogólne prognozy dla rynku mieszkaniowego na 2026 r. mówią o wzroście cen rzędu ok. 4 proc., segment mieszkań kupowanych typowo pod najem krótkoterminowy może znaleźć się pod presją.

„Inwestorzy już dziś zaczynają dyskontować ryzyko przyszłych zakazów. Lokale w blokach mieszkalnych, dostosowane pod Airbnb, mogą tracić na wartości” – zauważa ekspert.

Kapitał może odpływać w stronę bezpieczniejszych prawnie lokali usługowych, które nie podlegają takim ograniczeniom. To oznacza, że część mieszkań może już nie osiągnąć cen znanych z okresu największej popularności najmu krótkoterminowego.

Planowane regulacje nie wprowadzają całkowitego zakazu Airbnb w Polsce. Zmieniają jednak zasady gry w sposób fundamentalny. Najem krótkoterminowy przestaje być prostą i nisko ryzykowną inwestycją, a staje się działalnością obciążoną istotnym ryzykiem prawnym, lokalnym i finansowym.

Dla części inwestorów to sygnał ostrzegawczy. Dla innych – moment, w którym trzeba podjąć decyzję: przebranżowić się, sprzedać mieszkanie albo zaakceptować niższą rentowność. Jedno jest pewne – era nieuregulowanego najmu krótkoterminowego dobiega końca.

Źródło: Biznes Info