Rodzice dokładają do mieszkania? Ten błąd może kosztować cię podatek

Mieszkanie należy do syna lub córki, ale raty płacą rodzice. Dla fiskusa samo to nie oznacza jeszcze darowizny. W dwóch październikowych interpretacjach dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, czyli instytucji wyjaśniającej stosowanie przepisów podatkowych, potwierdził: rodzice będący współkredytobiorcami spłacają również własny dług. To istotna różnica wobec sytuacji, w której po prostu dają dziecku pieniądze.

Wspólny kredyt. Rodzice płacą także za siebie

W sprawie rozstrzygniętej 20 października mężczyzna kupił mieszkanie na własność, a kredyt zaciągnął razem z rodzicami. Bank miał pobierać raty bezpośrednio z ich rachunku. Nie zawarto umowy darowizny, a rodzice mieli płacić jako osoby zobowiązane wobec banku. Skarbówka uznała, że taka spłata nie powoduje u syna obowiązku podatkowego od darowizny.

Podobną odpowiedź otrzymała kobieta planująca zakup mieszkania ze wspólnym kredytem. W jej przypadku rodzice mieli dodatkowo podarować pieniądze na wkład własny. We wniosku rozdzielono te dwie czynności: darowiznę na zakup oraz późniejszą spłatę wspólnego zadłużenia.

Decyduje tu odpowiedzialność solidarna. Ten prawniczy termin oznacza, że bank może żądać całej należnej kwoty od każdego ze współkredytobiorców. Jeśli pod umową podpisali się córka, matka i ojciec, ich zobowiązanie nie dzieli się automatycznie na trzy równe części.

Spłata własnego długu przez rodzica i darowizna pieniędzy dziecku to dwie różne sytuacje, choć obie pomagają zapłacić za to samo mieszkanie. W opisanych sprawach sama spłata nie wymagała zgłoszenia jako darowizna. Nie oznacza to jednak, że wystarczy dopisać rodzica do kredytu, aby każda późniejsza wpłata była obojętna podatkowo. Znaczenie mają również rzeczywiste ustalenia między stronami.

Pieniądze na wkład własny. Przeoczysz termin, ryzykujesz podatek

Załóżmy, że matka przekazuje córce 80 tys. zł na wkład własny. Pieniądze mają być prezentem, bez obowiązku zwrotu. To darowizna, nawet jeśli obie później podpiszą umowę kredytową.

Córka może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku. Przy zwykłej darowiźnie pieniężnej, bez aktu notarialnego, powinna zgłosić ją na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy od otrzymania pieniędzy. Musi też mieć dowód ich przekazania na swój rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym. Formularz można złożyć przez internet lub papierowo.

Nie każdą pomoc trzeba jednak zgłaszać. Obowiązek ten nie powstaje, gdy łączna wartość pieniędzy i innych darowizn otrzymanych od tej samej osoby nie przekracza 36 120 zł. Pod uwagę bierze się rok otrzymania ostatniej darowizny oraz pięć poprzednich lat. Przy wpłacie w listopadzie 2026 r. sprawdzamy więc okres od początku 2021 r., a nie tylko ostatnie 60 miesięcy.

Limit liczy się osobno dla matki i ojca. Nie jest też górną granicą pomocy zwolnionej z podatku: po spełnieniu warunków zwolnienie obejmuje również znacznie większe kwoty.

Łatwo pomyśleć: skoro pieniądze są od rodziców, urząd skarbowy nie ma tu nic do rzeczy. Tymczasem prawo do zwolnienia z podatku nie zawsze oznacza zwolnienie z formalności. Po przekroczeniu limitu darowizn trzeba zadbać o zgłoszenie SD-Z2 i dowód przekazania pieniędzy. Samo pokrewieństwo nie wystarczy.

Warto zachować potwierdzenie przelewu, dokumenty dotyczące darowizny oraz dowód złożenia formularza SD-Z2. Mogą się przydać, jeśli urząd skarbowy sprawdzi, czy warunki zwolnienia zostały spełnione.

Tysiąc złotych na ratę też się sumuje

Inaczej wygląda sytuacja osoby, która sama zaciągnęła kredyt, a rodzice co miesiąc przekazują jej pieniądze w prezencie. Ojciec niewpisany do umowy kredytowej nie spłaca wówczas własnego zobowiązania. Darowane środki trzeba uwzględniać przy obliczaniu limitu.

Przykładowo: córka dostała od ojca 30 tys. zł w 2025 r., a od stycznia 2026 r. otrzymuje co miesiąc po tysiąc złotych na ratę. Zakładając brak innych darowizn, po czerwcowej wpłacie suma wynosi 36 tys. zł. Lipcowy przelew zwiększa ją do 37 tys. zł i przekracza próg niewymagający zgłoszenia.

Aby zachować pełne zwolnienie z podatku, córka powinna zgłosić lipcową darowiznę w ciągu sześciu miesięcy od jej otrzymania. Kolejne darowizny również wymagają pilnowania terminów. Przy regularnych wpłatach nie należy odkładać rozliczenia do końca spłaty kredytu ani traktować go jak dorocznego PIT.

Najprostszy sposób udokumentowania pieniężnego prezentu to przelew od rodzica na rachunek dziecka. Jeśli rodzic nie jest współkredytobiorcą, a chce wpłacać pieniądze bezpośrednio do banku na spłatę cudzego kredytu, nie powinien automatycznie powoływać się na opisane interpretacje. Dotyczą one innego układu zobowiązań.

Spóźnienie ze zgłoszeniem grozi utratą zwolnienia, ale od 7 stycznia 2026 r. można ubiegać się o przywrócenie terminu, jeśli został przekroczony bez winy podatnika. Wniosek trzeba złożyć w ciągu siedmiu dni od ustania przeszkody, razem z SD-Z2. Samo przeoczenie daty nie daje więc automatycznie drugiej szansy.

Podpis rodzica oznacza odpowiedzialność za cały kredyt

Przypomnijmy, że wspólny kredyt może pomóc uzyskać finansowanie dzięki połączeniu dochodów. Jak wyjaśnia Biuro Informacji Kredytowej, zobowiązanie obciąża każdego współkredytobiorcę i jest odnotowywane w BIK. Rodzic bierze na siebie obowiązek spłaty, co może ograniczyć jego możliwości zaciągnięcia kolejnego kredytu.

Nie musi przy tym otrzymać udziału w mieszkaniu. W opisanych interpretacjach właścicielem było wyłącznie dziecko, chociaż za dług odpowiadali także rodzice. To kwestia, którą rodzina powinna omówić przed wizytą w banku, obok tego, kto faktycznie będzie płacił raty.

Październikowe odpowiedzi KIS nie wprowadzają nowej ulgi. Wyjaśniają skutki konkretnych planów przedstawionych przez podatników. Interpretacja indywidualna chroni jej adresata, jeśli rzeczywista sytuacja odpowiada opisowi we wniosku i zastosuje się on do odpowiedzi. Dla innych rodzin jest wskazówką, ale nie zastępuje sprawdzenia ich własnych umów i przelewów.