Metr kwadratowy za grosze. W tym polskim mieście kupisz mieszkanie najtaniej

Najtańsze duże miasto w Polsce

Zestawienia cen mieszkań publikowane przez portale nieruchomości i media ekonomiczne jednoznacznie wskazują, że Częstochowa pozostaje najtańszym dużym miastem w Polsce. W pierwszym kwartale 2025 roku średnia cena metra kwadratowego oscylowała tam wokół 6,9 tys. zł, a w wielu dzielnicach - szczególnie poza centrum - oferty były jeszcze niższe.

Dla porównania:

w Warszawie średnie ceny przekraczają 17-18 tys. zł/m²,

w Krakowie to ponad 16 tys. zł/m²,

w Gdańsku około 15 tys. zł/m².

Oznacza to, że za cenę 40-45-metrowego mieszkania w Warszawie można w Częstochowie kupić lokal nawet dwukrotnie większy. To jeden z nielicznych rynków w Polsce, gdzie zakup mieszkania bez kredytu hipotecznego nadal pozostaje realną opcją.

Najtańsze miasto wojewódzkie? Gorzów Wielkopolski

Choć Częstochowa jest liderem pod względem najniższych cen wśród większych miast, nie jest miastem wojewódzkim. W tej kategorii od kilku lat wyróżnia się Gorzów Wielkopolski, który w 2025 i 2026 roku utrzymuje najniższą średnią cenę mieszkań wśród stolic regionów.

Średnie stawki w Gorzowie wynoszą 8,4-8,9 tys. zł za m², co i tak pozostaje poziomem znacznie niższym niż w innych miastach wojewódzkich, takich jak:

Poznań – ok. 12 tys. zł/m²,

Wrocław – ok. 14 tys. zł/m²,

Kraków – ponad 16 tys. zł/m².

Różnica pomiędzy Gorzowem a Warszawą sięga nawet 9-10 tys. zł na metrze, co w skali całego mieszkania oznacza setki tysięcy złotych.

Dlaczego w tych miastach jest tak tanio i co dalej z cenami?

Eksperci rynku nieruchomości wskazują kilka czynników, które wpływają na niskie ceny w Częstochowie i Gorzowie Wielkopolskim. Kluczowe znaczenie mają: mniejsza presja inwestycyjna, stabilna liczba mieszkańców, duży udział starszego zasobu mieszkaniowego oraz brak masowego popytu spekulacyjnego.

Prognozy na 2026 rok zakładają stabilizację cen, szczególnie poza największymi aglomeracjami. Oczekiwane wzrosty mają być umiarkowane i lokalne, wyraźnie wolniejsze niż w latach boom'u kredytowego. W praktyce oznacza to, że mniejsze miasta i najtańsze rynki mogą pozostać atrakcyjne cenowo jeszcze przez dłuższy czas.

Inwestycja czy własne M? Gorzów kontra Warszawa, Kraków i Gdańsk

Różnice cenowe między Częstochową, Gorzowem Wielkopolskim, a największymi metropoliami rodzą kluczowe pytanie: czy tanie miasto wojewódzkie to dobra inwestycja, czy lepszym wyborem pozostaje Warszawa, Kraków lub Gdańsk? Odpowiedź zależy od celu zakupu.

W przypadku Gorzowa Wielkopolskiego rynek mieszkaniowy jest przede wszystkim rynkiem użytkowym, a nie spekulacyjnym. Niskie ceny wejścia oznaczają mniejsze ryzyko kredytowe i relatywnie stabilne stawki najmu, jednak potencjał dynamicznego wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczony. Gorzów przyciąga głównie osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby oraz inwestorów nastawionych na spokojny, długoterminowy wynajem.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w ogromnych miastach jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk. Tam rynek jest znacznie bardziej konkurencyjny, a ceny mieszkań już dziś należą do najwyższych w kraju. Z jednej strony oznacza to wysoką barierę wejścia i większe ryzyko korekty cen, z drugiej - lepszą płynność, wyższe czynsze najmu i większy popyt inwestycyjny, zarówno krajowy, jak i zagraniczny.

Eksperci zwracają uwagę, że:

• w dużych metropoliach inwestycje są bardziej wrażliwe na zmiany stóp procentowych i politykę kredytową,
• w mniejszych miastach, takich jak Gorzów, rynek jest mniej podatny na gwałtowne wahania, ale też nie daje spektakularnych stóp zwrotu.

W praktyce oznacza to, że Gorzów Wielkopolski może być rozsądnym wyborem dla osób szukających stabilności i niskiego kosztu zakupu, natomiast Warszawa, Kraków czy Gdańsk pozostają rynkami dla inwestorów akceptujących wyższe ryzyko w zamian za potencjalnie wyższy zwrot.

Wniosek inwestycyjny:
Tanie miasto wojewódzkie sprawdzi się jako miejsce do życia lub bezpiecznego wynajmu, natomiast metropolie pozostają przestrzenią gry kapitałowej - droższej, ale o większej skali.

 

Źródło: BiznesInfo, GUS, NBP