PKP wyprzedaje mieszkania za bezcen. Najtańsze nawet za 17 tys. zł

PKP w roli rynkowego dewelopera

W dobie permanentnego rozgrzania rynku nieruchomości i rekordowo wysokich cen metrów kwadratowych w aglomeracjach, oferty z segmentu publicznego budzą coraz większe emocje. PKP zarządza potężnym portfelem mienia w całym kraju, obejmującym nie tylko dworce czy czynne linie kolejowe, ale też budynki i grunty o ogromnym potencjale komercyjnym i prywatnym.

Państwowa spółka regularnie organizuje przetargi publiczne otwarte, w których mogą startować zarówno przedsiębiorcy poszukujący biurowców lub magazynów, jak i osoby prywatne marzące o tanim mieszkaniu czy działce.

Asortyment bywa zaskakujący - na liście znajdują się też obiekty niestandardowe, takie jak nieczynne wieże ciśnień czy zabytkowe stacje kolejowe na bocznych szlakach. Oferta jest ogromna, ponieważ w bazie ogłoszeń znajduje się około 4000 pozycji, z czego jedna piąta dotyczy bezpośrednio sprzedaży. Zasoby te pochodzą w znacznej mierze z dawnych lokali pracowniczych, których dotychczasowi najemcy nie zdecydowali się wykupić na własność.

Wszystkie ceny wyjściowe określają licencjonowani rzeczoznawcy rynkowi, opierając się na analizie technicznej oraz precyzyjnej lokalizacji. Czy zakup od państwowej firmy wiąże się ze skomplikowaną biurokracją?

Podstawowym trybem zbywania mienia kolejowego jest przetarg nieograniczony, do którego prawo przystąpienia ma każdy zainteresowany. Może on przybrać formę licytacji ustnej lub pisemnego zbierania ofert. Procedura wymaga od potencjalnego kupca dokładnego zapoznania się z dokumentacją techniczną, wpłacenia wadium oraz terminowego złożenia wniosku.

Ogłoszenia o zbliżających się postępowaniach są publikowane w ogólnokrajowej prasie z wyprzedzeniem od 30 do 60 dni, zależnie od wyceny danej nieruchomości. Istnieją jednak prawne wyjątki - obiekty, których wartość rynkowa nie przekracza 5 tysięcy euro, mogą zostać sprzedane w trybie bezprzetargowym. Podobna uproszczona ścieżka dotyczy poprawy warunków zagospodarowania działki sąsiedniej, o ile jej wartość mieści się w granicach 15 tysięcy euro.

Stawki za nieruchomości od PKP mogą zaskoczyć

Geografia kolejowych wyprzedaży wyraźnie odzwierciedla zróżnicowanie polskiego rynku. Najtańsze lokum mieszkalne w bazie danych można nabyć już za 17 tysięcy złotych - to kwota wywoławcza za 23-metrowy lokal w miejscowości Czerwonka na Mazurach. Choć tak niska stawka dotyczy niewielkich przestrzeni wymagających remontu kapitalnego, stanowi ona absolutny ewenement na tle komercyjnych ofert deweloperów. W województwie zachodniopomorskim ceny wyjściowe mieszkań startują od 19 tysięcy złotych, a kończą się na 205 tysiącach złotych.

Nieco głębiej do portfela trzeba sięgnąć na Śląsku, gdzie widełki cenowe za lokale wahają się od 48 tysięcy do 420 tysięcy złotych. Tradycyjnie najdroższe okazuje się Mazowsze, gdzie za dawną nieruchomość kolejową przyjdzie zapłacić od 49 tysięcy do nawet 935 tysięcy złotych. Spółka dysponuje obecnie setkami wolnych, gotowych do natychmiastowego przejęcia mieszkań, zgrupowanych głównie w regionach pomorskim, śląskim, dolnośląskim i mazowieckim.

Zróżnicowanie cen jest naturalne i wynika z bardzo odmiennego charakteru poszczególnych nieruchomości. Na cenę wpływają różne parametry, nie tylko lokalizacja, ale też powierzchnia, stan techniczny, przeznaczenie, możliwości zagospodarowania, dostęp do infrastruktury oraz potencjał inwestycyjny - zauważa rzecznik prasowy PKP Michał Stilger w rozmowie z Interią.

Podobne dysproporcje dotyczą działek oraz obiektów komercyjnych. Ziemię od państwowego przewoźnika najtaniej kupimy w województwie opolskim, gdzie ceny wywoławcze gruntów zaczynają się już od 11 tysięcy złotych. Na Dolnym Śląsku najtańsze parcele wyceniono na 26 tysięcy złotych, ale te o największym potencjale inwestycyjnym osiągają wartości rzędu 8,5 miliona złotych.

Prawdziwym rekordzistą pozostaje jednak Wielkopolska, gdzie stawki za grunty zamykają się w zawrotnej kwocie 20,5 miliona złotych. W przypadku lokali użytkowych rozrzut cenowy wynosi od kilkunastu tysięcy w województwie lubuskim do blisko 800 tysięcy złotych na terenie Dolnego Śląska. Należy pamiętać, że podawane kwoty mają charakter wyłącznie wywoławczy, a ostateczny koszt zakupu weryfikuje rynek podczas licytacji.

Zobacz też: W tym przypadku musisz zapłacić sąsiadowi za płot. Polacy będą kręcić nosami, ale przepisy są jasne

Procedura transakcyjna oraz alternatywny najem

Co dzieje się w sytuacji, gdy na określoną nieruchomość brakuje chętnych? Spółka kolejowa przewidziała elastyczne rozwiązanie i dopuszcza bezpośrednie negocjacje cenowe. Taka możliwość (tryb rokowań) pojawia się jednak dopiero po przeprowadzeniu dwóch przetargów, które zakończyły się wynikiem negatywnym z powodu braku ofert.

W takim scenariuszu cena minimalna może zostać obniżona do poziomu 2/3 pierwotnej wartości wywoławczej, choć wymaga to uzyskania specjalnych zgód korporacyjnych. Zwycięzca procedury przetargowej lub negocjacyjnej jest zobligowany do przelania całej deklarowanej kwoty na konto spółki przed ostatecznym podpisaniem aktu notarialnego u notariusza.

Dla osób, które nie dysponują gotówką na zakup, alternatywą pozostaje długoterminowy najem nieruchomości od PKP. Tutaj również obowiązują przetargi, a ogłoszenia zawierają wyjściowe stawki netto za metr kwadratowy czynszu oraz wymóg wpłaty wadium w wysokości co najmniej 10 procent rocznych opłat brutto.

Procedura podpisywania umów bywa jednak restrykcyjna - w przypadku rezygnacji zwycięzcy przetargu z zawarcia kontraktu, wpłacone wadium przepada na rzecz organizatora. Ponadto, przy dużych umowach komercyjnych, gdzie roczna wartość najmu przekracza 50 tysięcy euro, ostateczną zgodę na transakcję musi wydać Minister właściwy do spraw transportu. Jeśli oferty przetargowe okażą się zbliżone cenowo, o wygranej decyduje dodatkowa aukcja dogrywkowa.