Darek Dziduch 17.02.2026 14:52

Koniec boomu na rynku mieszkań? Demografia nie pozostawia złudzeń na przyszłość

Fot. Canva

Polski rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę. Coraz wyraźniej widać, że o jego kondycji w kolejnych latach zdecydują niekorzystne zmiany demograficzne i wyczerpanie się potencjału zakupowego pokolenia urodzonego w latach 80. Już wiadomo, jak przełoży się to ceny mieszkań.

• Szczyt zakupowy pokolenia wyżu demograficznego jest już za nami, co zapowiada strukturalny spadek popytu na mieszkania
• Dane o urodzeniach są jednoznaczne: baza przyszłych klientów będzie się kurczyć przez dekady
• Migracje do dużych miast w dużej mierze już się dokonały, a społeczne przyzwolenie na masową migrację zewnętrzną – która mogłaby wypełnić lukę popytową – jest dziś ograniczone

Nie będzie komu kupować?

Przez ostatnie lata rynek mieszkaniowy w Polsce napędzała konkretna grupa: osoby urodzone w latach 80., gdy rocznie rodziło się ponad 600 tys. dzieci. Ta fala demograficzna przeszła naturalną ścieżkę – od edukacji, przez wejście na rynek pracy, po etap realizowania potrzeb mieszkaniowych. Widać to także w danych kredytowych: mediana wieku osób wnioskujących o kredyt hipoteczny to dziś okolice 36–38 lat.

Dla rynku kluczowe jest jednak to, że ta liczna grupa weszła już w czterdziestkę – i w większości zdążyła zaspokoić swoje potrzeby lokalowe. A kolejne roczniki, wchodzące w „wiek zakupowy”, są wyraźnie mniej liczne. To nie teza, tylko konsekwencja spadku urodzeń w latach 90. i później. Mniej osób wchodzących w dorosłość oznacza mniej potencjalnych nabywców – i zmianę perspektyw dla całego sektora.

– Analizy kredytów hipotecznych wskazują, że mediana wieku osób aplikujących o kredyt to około 36–38 lat – mówi Robert Ditrych. Jak dodaje, szczytowy moment związany z pokoleniem lat 80. mamy już za sobą, co musi odbić się na wolumenach sprzedaży w kolejnych latach.

Prognozy do 2100 roku i brak zastępowalności pokoleń

W dłuższym horyzoncie obraz staje się jeszcze bardziej ponury. Prognozy demograficzne sięgające 2100 roku dla Polski są w wielu wariantach katastroficzne i zakładają wyraźny spadek populacji. Nawet jeśli tak odległe przewidywania mogą być obarczone błędem, to trend w perspektywie kilkunastu czy kilkudziesięciu lat jest w dużej mierze przesądzony: osoby, które będą kupować mieszkania za 20 lat, już się urodziły – i wiemy, jak liczne są te roczniki.

W Polsce utrzymuje się jeden z najniższych w Europie wskaźników dzietności. Liczba urodzeń spadła poniżej 240 tys. rocznie, podczas gdy dekadę temu wynosiła około 370 tys. To oznacza brak prostej zastępowalności pokoleń. Rynek nie może zakładać, że nowi nabywcy pojawią się w skali znanej z ostatniej hossy. Nie widać też czynników, które mogłyby ten trend odwrócić – jak nagły wzrost dzietności czy zmiana modelu rodziny zwiększająca popyt na większe metraże.

– To mi pokazuje, że strukturalnie popyt na nieruchomości w kolejnych latach będzie niższy – podkreśla Ditrych, wskazując na konsekwencje struktury wiekowej społeczeństwa dla rynku pierwotnego.

Wyczerpany potencjał migracyjny

Zwolennicy tezy o dalszych wzrostach cen często wskazują na urbanizację: przepływ ludności z mniejszych miejscowości do aglomeracji. Zdaniem rozmówcy ten proces w dużej mierze już się dokonał. Młodzi z mniejszych ośrodków albo wyjechali za granicę, albo już osiedlili się w dużych miastach, wzmacniając popyt w poprzedniej dekadzie. Rezerwy w tym zakresie są więc ograniczone.

Pozostaje czynnik, który teoretycznie mógłby wypełnić lukę demograficzną: szerokie otwarcie na migrację zewnętrzną. Taki scenariusz wymagałby jednak przyjęcia setek tysięcy, a w dłuższej perspektywie nawet milionów imigrantów. Jak zauważa ekspert, nie ma dziś na to wyraźnej społecznej zgody. Bez zewnętrznego impulsu popytowego rynek będzie musiał dostosować się do kurczącej się liczby krajowych nabywców.