Polacy kupują mieszkania za bezcen z licytacji komorniczych. Problemy zaczynają się później
Zakup lokalu na licytacji komorniczej wiąże się z realnym ryzykiem prawnym i finansowym, przed którym ostrzegają prawnicy oraz eksperci rynku nieruchomości. Super Biznes i RynekPierwotny.pl ostrzegają przed pozornie okazyjną ceną na licytacji. Taka transakcja wymaga sprawdzenia wielu dokumentów oraz gotówki w ręku.
Cena wywoławcza lokalu w egzekucji komorniczej wynosi 75% sumy oszacowania w pierwszym terminie oraz 66,6% w drugim podejściu. Choć różnica względem wartości rynkowej kusi kupujących, ostateczny bilans takiej inwestycji zależy od dodatkowych obciążeń, stanu technicznego mieszkania oraz czasu potrzebnego na jego faktyczne przejęcie. Jak zauważa w rozmowie z Super Biznesem adwokat Karolina Pilawska, problem zaczyna się wtedy, gdy „kupujący uznaje niską cenę za wystarczający dowód, że znalazł okazję".
Lokatorzy i prawa osobiste blokują korzystanie z lokalu
Wygranie przetargu nie oznacza, że od razu wejdziemy do mieszkania. Cały proces kończy dopiero prawomocne przysądzenie własności.
„Jeżeli poprzedni właściciel nadal zajmuje lokal, sytuacja nie rozwiązuje się automatycznie w dniu, w którym nabywca uzyskuje tytuł własności" — wyjaśnia Pilawska dla Super Biznesu.
W takim przypadku konieczne staje się wszczęcie procedury eksmisji, która wobec osób objętych ochroną prawną potrafi się ciągnąć nawet kilka lat. Przez cały ten czas to nabywca pokrywa koszty utrzymania lokalu.
To nie koniec komplikacji. Zakup nieruchomości nie usuwa wszystkich obciążeń osobistych ujawnionych w Dziale III księgi wieczystej. Jeśli wpisano tam prawo dożywocia, pozostaje ono w mocy, a to oznacza, że uprawniona osoba ma dożywotni tytuł do legalnego zamieszkiwania w zlicytowanym mieszkaniu. Dlatego weryfikacja stanu prawnego nie może ograniczać się wyłącznie do sprawdzenia, czy na mieszkaniu ciąży hipoteka.
Konieczność zapłaty gotówką i ryzyko zniszczeń
Sporą przeszkodą bywa też krótki czas na uregulowanie należności oraz brak możliwości dokładnego obejrzenia lokalu. Już samo przystąpienie do licytacji wymaga wpłaty tak zwanej rękojmi, czyli zwykle 10% wartości oszacowania. Przy przegranej pieniądze wracają, a przy wygranej są zaliczane na poczet ceny zakupu. Po uzyskaniu tak zwanego przybicia nabywca ma z kolei 14 dni na wpłatę pozostałej kwoty na rachunek depozytowy sądu, a termin ten można wydłużyć najwyżej do miesiąca. Przy tak krótkim terminie zwykły kredyt hipoteczny przestaje wchodzić w grę, a rozdanie wygrywają ci, którzy mają własne środki.
Do tego dochodzi ograniczony wgląd w stan techniczny mieszkania. Dłużnik może nie wpuścić rzeczoznawcy, a zdarza się nawet celowa dewastacja wnętrza tuż przed opuszczeniem lokalu. Koszty remontu potrafią wtedy urosnąć na tyle, że przewyższą oszczędności wynikające z niższej ceny licytacyjnej. Jak podkreśla Pilawska, rzeczywisty koszt takiej inwestycji obejmuje nie tylko cenę nabycia, ale też remont, utrzymanie nieruchomości w okresie oczekiwania, obsługę prawną, a „przede wszystkim koszt czasu".
Dominacja przetargów elektronicznych zmienia rynek
Zgodnie z przepisami, które weszły w życie 5 grudnia 2025 roku, podstawowym trybem sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji stała się licytacja elektroniczna. Tradycyjna, publiczna forma odbywa się dziś już tylko wtedy, gdy wierzyciel zgłosi takie żądanie.
Przeniesienie procedur do Portalu Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych ułatwiło dostęp do ofert z całego kraju, ale ma to jednak swoją drugą stronę. Więcej uczestników aukcji online sprawia, że ceny końcowe częściej zbliżają się do poziomów rynkowych, przez co coraz trudniej o naprawdę okazyjny zakup ze sporym dyskontem.
Obserwuj w Google News
