Najem mieszkań na nowych zasadach. Właścicieli czekają spore kary

Jakie kluczowe zmiany w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego planuje wprowadzić rząd?

Rząd zapowiada wdrożenie najbardziej znaczącej od lat reformy zasad najmu krótkoterminowego, pracując obecnie nad ustawą, która ma kompleksowo uregulować ten segment rynku. Zgodnie z harmonogramem prac legislacyjnych, projekt tych regulacji ma zostać przedstawiony pod obrady Rady Ministrów w pierwszym kwartale 2026 roku, choć wprowadzenie samej ustawy planowane jest jeszcze w bieżącym roku. W rezultacie wejścia w życie nowych przepisów, na podmioty prowadzące taką działalność zostaną nałożone dodatkowe obowiązki formalne.

Istotnym elementem nowelizacji jest objęcie najmu krótkoterminowego centralnym rejestrem oraz jednoznaczne zrównanie tej formy działalności z usługą hotelarską. Kluczową modyfikację stanowi przyznanie gminom kompetencji do wyznaczania stref wolnych od najmu krótkoterminowego, w których świadczenie takich usług będzie całkowicie zakazane. Jednocześnie za niedopełnienie nowo wprowadzonych obowiązków formalnych przewidziano dotkliwe kary administracyjne. Dodatkowo proces wdrażania zmian zakłada, że do końca 2028 roku lokalni włodarze powinni sfinalizować ustalanie wspomnianych stref wyłączeń dla konkretnych obszarów miejskich.

Możliwość wprowadzania stref wolnych od najmu krótkoterminowego jest oceniana jako zmiana o charakterze przełomowym, budząca największe emocje wśród uczestników rynku nieruchomości ze względu na jej bezpośredni wpływ na sytuację właścicieli. Tomasz Woźniak, dyrektor ds. prawnych Freedom, wskazuje, że instrument ten stanowi realne ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, co w wybranych lokalizacjach może podważyć ekonomiczną zasadność dotychczasowych inwestycji. Zdaniem ekspertów Freedom, nowe regulacje spowodują przesunięcie akcentu z dotychczasowej szerokiej swobody właścicielskiej w stronę silniejszej ochrony interesów lokalnych społeczności.

W jaki sposób nowe regulacje wpłyną na właścicieli i opłacalność najmu krótkoterminowego?

Z przedstawionych danych wynika, że właściciele lokali mieszkalnych muszą przygotować się na wdrożenie nowych ram funkcjonowania rynku, co wiąże się z koniecznością indywidualnej oceny opłacalności tego modelu biznesowego w konkretnych lokalizacjach. Nowe regulacje wprowadzają większą liczbę obowiązków administracyjnych, a potencjalne strefy wolne od najmu krótkoterminowego mogą wymusić na inwestorach zmianę dotychczas stosowanych strategii. W konsekwencji przypadkowe i nieprofesjonalnie zarządzane oferty mogą przestać generować dodatni wynik finansowy.

Zwiększone koszty operacyjne wynikające z konieczności dostosowania lokali do standardów sanitarnych i przeciwpożarowych, w połączeniu z ryzykiem lokalnych zakazów, sprawiają, że najem krótkoterminowy pozostanie rentowny głównie w prestiżowych lokalizacjach lub pod nadzorem profesjonalnych zarządców. Jednocześnie na rynku zauważalna jest tendencja do poszukiwania alternatyw, a najem krótkoterminowy zachowuje swoją ekonomiczną zasadność jedynie w obszarach o wysokim potencjale turystycznym. Część podmiotów rozważa zmianę profilu działalności lub całkowite wycofanie się z tego segmentu w odpowiedzi na restrykcyjne przepisy.

W rezultacie rosnącej niepewności legislacyjnej, właściciele nieruchomości rozważają relokację kapitału do lokalizacji mniej narażonych na restrykcje lub całkowitą wyprzedaż aktywów. Paulina Miszkiel z Freedom Gdynia zauważa, że znaczna grupa inwestorów wstrzymuje się z decyzjami do czasu publikacji ostatecznego kształtu przepisów, podczas gdy inni już teraz planują przejście na model najmu długoterminowego. Zmiany te oznaczają definitywny koniec pełnej swobody właścicieli w zarządzaniu lokalami przeznaczonymi na wynajem turystyczny.

Jakie są prognozy ekspertów dotyczące wpływu zmian na rynek najmu i wysokość czynszów?

Eksperci rynkowi prognozują, że planowana nowelizacja nie doprowadzi do likwidacji sektora najmu krótkoterminowego ani do istotnej zmiany w ogólnej dostępności mieszkań. Przewiduje się, że wpływ tych regulacji na szeroki rynek nieruchomości będzie mniejszy, niż zakładają powszechne oczekiwania, a poziom czynszów pozostanie stabilny mimo nowych obostrzeń.

Dane statystyczne wskazują, że najem krótkoterminowy stanowi jedynie marginalny odsetek krajowego zasobu mieszkaniowego, szacowany na około 0,05 procenta wszystkich lokali. Nawet w aglomeracjach o najwyższym natężeniu ruchu turystycznego udział tego segmentu nie przekracza 0,5 procenta ogółu mieszkań. W związku z tym ograniczenie tej działalności nie wywoła masowej podaży lokali na sprzedaż ani znaczącego spadku stawek czynszowych, które są determinowane przez czynniki makroekonomiczne, takie jak demografia, stopy procentowe czy podaż nowych inwestycji deweloperskich.

Według opinii Pauliny Miszkiel, efekty nowych regulacji prawnych będą miały charakter lokalny i umiarkowany, nie wpływając drastycznie na kondycję całego rynku. Obecnie analitycy Freedom przewidują, że rynek wejdzie w fazę wyczekiwana i szczegółowych analiz, w trakcie której inwestorzy będą oceniać ryzyko legislacyjne przed podjęciem dalszych kroków.

Jak rynek najmu krótkoterminowego dostosuje się do nowych regulacji i jakie strategie rozważają właś

Nowe ramy prawne wymuszają na właścicielach korektę dotychczasowych modeli biznesowych oraz weryfikację strategii inwestycyjnych. Wraz z wprowadzeniem nowych obowiązków formalnych, najem krótkoterminowy przestanie być postrzegany jako nieskomplikowany sposób na generowanie pasywnego dochodu. Jednocześnie zapowiadane ograniczenia nie są interpretowane jako definitywny koniec tej formy wynajmu na polskim rynku.

W ramach adaptacji do nowych warunków, właściciele pojedynczych lokali coraz częściej skłaniają się ku modelowi średnioterminowemu, obejmującemu okresy od jednego do sześciu miesięcy. Optymalizacja przychodów następuje również poprzez stosowanie modelu mieszanego, który łączy wynajem krótkoterminowy w sezonie wysokim z najmem trwającym minimum 30 dni w pozostałych miesiącach roku. Ponadto część inwestorów decyduje się na sprzedaż pakietów nieruchomości w celu reinwestowania kapitału w rynki zagraniczne o większym potencjale turystycznym, podczas gdy inni monitorują decyzje samorządów dotyczące potencjalnych zakazów.

Mimo nadchodzących zmian, analitycy nie spodziewają się masowego odwrotu inwestorów od najmu krótkoterminowego, wskazując na wysoką odporność tego sektora. Hanna Morawska, broker nieruchomości z Freedom Poznań Centrum, zaznacza, że kluczowym momentem dla ostatecznego kształtu rynku będzie rok 2028, kiedy to zostaną ustalone strefy wyłączeń przez lokalne władze. To właśnie ten termin jest wskazywany jako decydujący dla pełnego dostosowania się uczestników rynku do nowej rzeczywistości prawnej. Dla części podmiotów prowadzenie działalności w obecnej formule może okazać się nieopłacalne, co doprowadzi do dalszej profesjonalizacji usług.