Mieszkanie w takim bloku to zagrożenie? Ekspert wyjaśnia, sprawa dotyczy przyszłości milionów Polaków

Bloki z wielkiej płyty starzeją się - które elementy konstrukcji są najbardziej narażone?

Polska krajobrazowo stoi wielką płytą, która od dekad stanowi fundament zasobów mieszkaniowych w niemal każdym większym mieście. Choć technologia ta kojarzy się z okresem PRL-u, jej trwałość projektowa często przekracza pierwotne założenia, o ile budynki są poddawane odpowiedniej konserwacji.

Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami, w komentarzu dla BiznesInfo podkreśla, że sam fakt powstania budynku w systemie prefabrykowanym nie czyni go niebezpiecznym. To nie wiek, lecz sposób utrzymania obiektu decyduje o jego stabilności. Mit o rzekomym zagrożeniu nagłą katastrofą budowlaną nie znajduje potwierdzenia w codziennej praktyce zarządców, o ile zachowane są standardy opieki technicznej.

Sam fakt, że budynek powstał w technologii wielkopłytowej, nie oznacza, że jest niebezpieczny. O wszystkim decyduje sposób jego utrzymania. Jeżeli nikt nie dba o stan techniczny, nie kontroluje jakości połączeń między prefabrykatami i nie reaguje na sygnały o pogarszającym się stanie elementów konstrukcyjnych, to oczywiście może dojść do degradacji. - podkreśla Mariusz Łubiński.

Większość polskich blokowisk przeszła w ostatnich latach gruntowne modernizacje. Procesy te obejmowały nie tylko estetyczne odświeżenie elewacji, ale przede wszystkim termomodernizację (poprawę izolacyjności cieplnej przegród) oraz zabezpieczenie konstrukcji. Dzięki tym działaniom budynki mogą funkcjonować bezpiecznie przez kolejne dziesięciolecia.

Jak tłumaczy ekspert, newralgicznym punktem, na który zwracają uwagę specjaliści, są stalowe łączniki między prefabrykatami. To one odpowiadają za sztywność konstrukcji i to one są najbardziej narażone na korozję, jeśli do wnętrza dostanie się wilgoć. Woda może penetrować strukturę z powodu nieszczelnych instalacji lub opadów, dlatego tak istotne jest szczelne "opakowanie" bloku nową warstwą izolacyjną.

Regularne przeglądy techniczne, uszczelnianie złączy oraz monitorowanie stanu instalacji to fundamenty, na których opiera się bezpieczeństwo mieszkańców. Prawo budowlane nakłada na zarządców obowiązek przeprowadzania kontroli rocznych i pięcioletnich, które mają na celu wczesne wykrycie ewentualnych ognisk degradacji.

Jeżeli zarządca wykonuje przeglądy, przygotowuje uchwały i podejmuje działania, a właściciele nie wyrażają zgody na remonty, to odpowiedzialność za zaniechania spoczywa po ich stronie. W praktyce największym wyzwaniem nie jest technologia budynku, lecz ekonomia i struktura własności. Tylko część zasobów przeszła pełną modernizację, bo decyzje o termomodernizacji, wymianie instalacji czy wzmocnieniu łączeń wymagają zgody właścicieli i poniesienia kosztów. - wyjaśnia ekspert.

Jeśli zalecenia z tych protokołów są wdrażane, ryzyko problemów konstrukcyjnych jest minimalizowane niemal do zera. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy teoria zderza się z ekonomiczną rzeczywistością wspólnot mieszkaniowych.

Mieszkańcy również odpowiadają za własne bezpieczeństwo w mieszkaniach z wielkiej płyty

W praktyce największą barierą dla utrzymania wielkiej płyty w nienagannym stanie nie jest brak rozwiązań inżynieryjnych, lecz struktura własności i ograniczenia finansowe. Każda decyzja o dużym remoncie, wzmocnieniu łączeń czy wymianie pionów wymaga zgody większości właścicieli.

Jak zauważa Mariusz Łubiński, najtrudniej przekonać do inwestycji osoby traktujące mieszkanie wyłącznie jako źródło dochodu z wynajmu oraz tych lokatorów, których budżet domowy jest mocno napięty. Właściciele "inwestycyjni" często nie chcą zwiększać nakładów, które nie przekładają się natychmiastowo na wzrost czynszu, co blokuje kluczowe prace konserwatorskie.

Najskuteczniejszym argumentem w rozmowach z nieprzekonanymi mieszkańcami okazuje się rachunek ekonomiczny. Wykazanie różnicy w kosztach zużycia mediów między budynkiem ocieplonym a surowym betonem potrafi zdziałać cuda.

Proces podejmowania decyzji o remontach jest transparentny i opiera się na wynikach rocznych i pięcioletnich przeglądów. To one określają pilność prac, a dokumenty – protokoły, uchwały, oferty – są jawne dla każdego właściciela. Oczywiście nie wszystkie remonty da się wykonać od razu, bo wspólnoty muszą mieć środki lub zdecydować się na kredyt, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jednak tam, gdzie właściciele są zaangażowani, a budynki są stosunkowo młode, ich stan techniczny oceniamy jako bardzo dobry. - wyjaśnia Mariusz Łubiński.

Oszczędności na ogrzewaniu w dłuższej perspektywie często w całości pokrywają raty kredytów termomodernizacyjnych, co czyni remont inwestycją o wysokiej stopie zwrotu. Proces podejmowania decyzji we wspólnotach jest w pełni transparentny – każdy właściciel ma wgląd w protokoły techniczne i oferty wykonawców, co pozwala na merytoryczną dyskusję o priorytetach remontowych.

Warto zauważyć, że stan techniczny budynków jest ściśle powiązany z zaangażowaniem samych mieszkańców. Tam, gdzie właściciele aktywnie uczestniczą w zebraniach i rozumieją potrzebę budowania funduszu remontowego, bloki z wielkiej płyty prezentują się znakomicie.

Budynki te często posiadają atut, którego brakuje nowym deweloperskim osiedlom – są zlokalizowane w miejscach z doskonałą infrastrukturą, blisko parków, szkół i komunikacji miejskiej. To sprawia, że utrzymanie ich wartości rynkowej jest w interesie wszystkich współwłaścicieli, co motywuje do dbania o ich kondycję techniczną.

Zobacz też: Mieszkasz w bloku? Zapłacisz nawet 30 tys. zł kary za ten prozaiczny błąd, nowe przepisy już działają

Czy bloki z wielkiej płyty będą musiały zostać wyburzone?

Czy kiedykolwiek doczekamy się masowych wyburzeń wielkiej płyty? Eksperci są w tej kwestii zgodni: o losie tych budynków zadecyduje ekonomia, a nie wady techniczne. Wyburzenie biurowca to prosta decyzja biznesowa jednego podmiotu, jednak w przypadku bloku mieszkalnego mamy do czynienia z setkami współwłaścicieli. 

Wywłaszczenie tak ogromnej grupy osób i późniejsza nowa zabudowa to proces logistycznie i prawnie karkołomny, niemal niemożliwy do przeprowadzenia w obecnych realiach rynkowych. Dlatego znacznie bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest postępująca rewitalizacja i dostosowywanie osiedli do nowoczesnych standardów.

Jeśli chodzi o przyszłość budynków z wielkiej płyty, to uważam, że o ewentualnych wyburzeniach będzie decydowała ekonomia, a nie względy techniczne. Te budynki stoją zwykle w atrakcyjnych lokalizacjach, a ich właściciele są zainteresowani utrzymaniem ich wartości. W przeciwieństwie do biurowców, które można wyburzyć decyzją jednego właściciela, budynki mieszkalne mają wielu współwłaścicieli, co czyni proces wyburzenia i ponownej zabudowy niezwykle trudnym. Dlatego znacznie bardziej prawdopodobne jest, że właściciele będą decydować się na remonty i rewitalizacje, korzystając z dostępnych technologii, które pozwalają takim budynkom służyć jeszcze przez wiele dziesiątków lat. - podsumował Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus.

Zarządzanie nieruchomościami w takich obiektach staje się coraz bardziej precyzyjne. Współczesne technologie pozwalają na bezinwazyjne badanie stanu zbrojenia i łączeń, co daje pewność co do bezpieczeństwa konstrukcji.

Jeśli zarządca sprawnie operuje narzędziami takimi jak uchwały remontowe i kredyty z premią termomodernizacyjną, wielka płyta może służyć jeszcze przez wiele pokoleń. Kluczowa jest tu jednak odpowiedzialność – jeśli zarządca wskazuje na konieczność napraw, a właściciele ją odrzucają, biorą na siebie ciężar ewentualnych konsekwencji.