Czas uwolnić Rejestr Cen Nieruchomości. Prof. Izdebski dla BiznesINFO: "wiele korzyści dla społeczeństwa i gospodarki"
Podczas trwającego posiedzenia Sejmu przyjęto ustawę nakładającą na deweloperów obowiązek ujawniania cen ofertowych nieruchomości. Jest to zwieńczenie toczonej od wielu miesięcy batalii ministry Pełczyńskiej i szansa na choćby częściowe rozwiązanie jednego z problemów polskiej mieszkaniówki – rażącej dysproporcji informacyjnej stawiającej nabywców na z góry przegranej pozycji. Jest jednak na to kolejny, być może jeszcze lepszy sposób – uwolnienie Rejestru Cen Nieruchomości.
Jawność cen ofertowych niepotrzebna? Wystarczy uwolnić dane z RCN
Sejm przyjął ustawę o jawności cen ofertowych jednogłośnie, wstrzymało się dwóch posłów Konfederacji. Poza oczywistymi korzyściami wynikającymi z niej per se regulacja przyniosła sprzyjające okoliczności do pójścia jeszcze dalej w kwestii transparentności. Podczas poprzedzającego sejmowe głosowanie posiedzenia sesji komisji ds. infrastruktury zaczęto na poważnie dyskutować o uwolnieniu cen transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości.
Doszło do przedstawienia stanowisk w kwestii ochrony danych osobowych, które mają rzekomo znajdować się w RCN. Zarówno przedstawiciele ministerstwa rozwoju i technologii, jak i Urzędu Ochrony Danych Osobowych stwierdzili, że cena transakcyjna nieruchomości jest daną chronioną, ale de facto tylko tak długo, aż ktoś za nią nie zapłaci. Jak to możliwe?
Czym jest Rejestr Cen Nieruchomości?
Sytuację wokół Rejestru Cen Nieruchomości wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski po wtorkowej komisji infrastruktury określił jako "absurdalną", ale i "ciekawy temat dyskusji". Przypomnijmy, że RCN to po prostu baza informacji o transakcjach na rynkach nieruchomości prowadzona przez powiaty w całej Polsce na podstawie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Słowem – dane i tak muszą do niej wpływać.
Skąd dane biorą się w rejestrze? Pochodzą z aktów notarialnych, które są przekazywane do starostów przez notariuszy po zawarciu transakcji kupna-sprzedaży. Co roku do Rejestru Cen Nieruchomości trafia ok. 700 tys. transakcji, nowe rekordy dodawane są w ciągu 30-40 dni od sfinalizowania transakcji. Dostęp do nich już teraz jest ogólnodostępny za pośrednictwem geoportal.gov.pl, ale żeby dotrzeć do szczegółów – w tym ceny – trzeba zapłacić. Skąd bierze się to ograniczenie?
Prof. Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju: "nic nie stoi na przeszkodzie uwolnieniu danych RCN"
W pierwszej kolejności należy wprowadzić rozróżnienie na ceny ofertowe i transakcyjne. Ujawnienie pierwszych wywalczyła właśnie w Sejmie Polska 2050, drugie mają stać się ogólnodostępne za sprawą Portalu DOM, który (podobno) powstaje (w bólach) już drugą kadencję parlamentarną. Więcej informacji na ten temat udzieliła BiznesINFO posłanka Razem Paulina Matysiak w marcu br.
Ceny transakcyjne są wolne od zabiegów manipulacji wycenami. Są to kwoty końcowe, a nie takie, od których należy jeszcze odjąć rabaty mające na celu maskowanie spadku cen nieruchomości, jak ma to miejsce z cenami ofertowymi. Ich jawność przynosi więc jeszcze więcej korzyści dla społeczeństwa i gospodarki, niż miałoby to miejsce w ustawie.
Zanim ceny transakcyjne pojawią się w Portalu DOM (rzecz jasna, jeśli ten w ogóle powstanie), jego funkcje z powodzeniem mogą pełnić dane z Rejestru Cen Nieruchomości. W wyjaśnieniu tego zagadnienia pomógł nam prof. Waldemar Izdebski, Główny Geodeta Kraju w latach 2018–2022, dziś zaangażowany w inicjatywy związane z jawnością i otwieraniem państwowych baz.
BiznesINFO: W jaki sposób można w tej chwili pozyskać ceny transakcyjne RCN?
Prof. Waldemar Izdebski: Ceny transakcyjne z RCN można pozyskać, składając wniosek do starostwa powiatowego i wnosząc stosowną opłatę. Nic nie stoi na przeszkodzie uwolnienia danych RCN oprócz ewentualnego oporu biurokratyczno-administracyjnego, jaki może się pojawić po zgłoszeniu takiej propozycji. W obecnej sytuacji prawnej uwolnienie danych z RCN wiąże się ze zmianami w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, w której należy wprowadzić dane RCN do grupy danych udostępnianych bezpłatnie (art. 40a ust. 2) i następnie zmodyfikować powiatowe usługi WFS (zdefiniowane w rozporządzeniu ws. EGiB) aby udostępniały także ceny transakcyjne. Obecnie w tych usługach nie ma cen transakcyjnych, a jedynie podstawowe informacje o transakcjach tj. lokalizacja, data zawarcia, rodzaj nieruchomości.
Co stoi na przeszkodzie, aby dane RCN były ogólnodostępne?
Te dane są dzisiaj ogólnodostępne, więc tu nie trzeba niczego zmieniać, a jedynie znieść opłaty, co spowoduje szersze wykorzystanie tych danych. Uwolnienie tych danych przyniesie wiele korzyści zarówno dla społeczeństwa, jak i gospodarki. Łatwy dostęp będzie stymulował rozwój nowych narzędzi i usług, np. aplikacji analitycznych czy platform wspierających handel nieruchomościami, co przyczyni się do wzrostu gospodarczego. Na bazie uwolnionych danych powstaną różne portale internetowe, które będą informować zainteresowanych o wiarygodnych cenach transakcyjnych nieruchomości. Taki publiczny dostęp do danych o cenach nieruchomości zwiększy przejrzystość rynku. Kupujący, sprzedający, a także inwestorzy będą lepiej zrozumieć rzeczywiste wartości nieruchomości w danej lokalizacji, co przyczyni się także do ograniczenia spekulacji i manipulacji cenami.
Obecne roczne przychody ze sprzedaży danych RCN wynoszą około 8 milionów złotych, co daje ok. 20 tysięcy złotych na powiat. Rekompensatą tych symbolicznych wpływów utraconych dla powiatów będzie pozbycie się etatów dedykowanych do obsługi biurokratycznego procesu udostępniania danych, bo dane będą udostępniać za pomocą usług sieciowych lub opublikowane w formie plików na portalu dane.gov.pl
Oczywiście niektóre podmioty (np. deweloperzy, pośrednicy nieruchomości) mogą być przeciwne pełnej transparentności w zakresie cen transakcyjnych, ponieważ korzystają z tego, że nie jest to wiedza powszechnie dostępna. Są też komercyjne platformy, które zarabiają na sprzedaży danych opartych na RCN, więc oczywiście będą lobbować, aby tych danych nie udostępniać. Może się także pojawić standardowy opór biurokratyczno-administracyjny np. pod pretekstem RODO lub kosztów systemów informatycznych.
Skąd bierze się przekonanie, że dane z Rejestru Cen Nieruchomości to dane osobowe, które powinny być chronione na mocy RODO?
Dane w RCN nie zawierają żadnych danych osobowych, a głosy sugerujące, że są to dane osobowe, są nieuzasadnione. Argument RODO w tym przypadku jest takim ogólnym argumentem na nie, kiedy nie chce się czegoś zrobić, ale podanie rzeczywistych powodów sprzeciwu jest niewygodne. Aby uciąć te dyskusje i strach urzędników przed RODO można wyraźnie w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne zapisać, że dane przechowywane w RCN są wyłączone z ochrony RODO.
Czy więc można powiedzieć, że w praktyce można minimalnym nakładem środków (niewielka nowelizacja jednej ustawy) stworzyć repozytorium danych, które będzie miało tę samą funkcję co powstający w bólach portal DOM?
Tak, ale nie wyklucza to tworzenia portalu DOM, bo jak twierdzi MRiT jego zasób informacyjny będzie znacznie szerszy niż RCN i będzie także miał inny sposób prowadzenia. Tak więc, jeżeli uda się zrealizować portal DOM, to z pewnością zastąpi on rejestr RCN.
Dlaczego więc do tego nie dochodzi?
Brak realizacji prostego rozwiązania, jakim jest stworzenie ogólnodostępnego repozytorium danych z RCN poprzez nowelizację Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, wynika z kombinacji wielu czynników politycznych, administracyjnych, ekonomicznych i społecznych, ale mam nadzieję, że po deklaracji Ministra Michała Gramatyki jednak uda się doprowadzić do uwolnienia danych z RCN.
Od jawności cen transakcyjnych dzieli nas nowelizacja ustawy w trzech miejscach
Jak wylicza prof. Izdebski od możliwości bezpłatnego pozyskiwania informacji o cenach transakcyjnych w całej Polsce, sprawdzonej, dostarczonej przez notariuszy, dzieli nas nowelizacja jednej ustawy w trzech punktach:
W obecnej sytuacji prawnej uwolnienie danych z RCN wiąże się ze zmianami w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, w której należy wprowadzić następujące zmiany: w art. 40a w ust. 2 w pkt 1 dodaje się literę k) w brzmieniu "danych rejestru cen nieruchomości;”; w ust. 4 załącznika do ustawy drugi przecinek zastępuje się średnikiem i usuwa się treść po tym przecinku do końca zdania; usuwa się tabelę nr 12 z załącznika do ustawy.
To wszystko. W efekcie cena dołączy do innych dostępnych już danych, a wszystko to z poziomu geoportal.gov.pl, bez konieczności inwestowania w budowę nowego serwisu i zarządzania nim.
