Wcale nie Warszawa. Tam ceny mieszkań poszybowały najbardziej, niejeden z Polak zrezygnuje z kredytu

Co wzrost cen ofertowych oznacza dla kupujących, sprzedających i całego rynku

Ceny mieszkań w marcu 2026 na rynku wtórnym były średnio o 0,5 proc. wyższe niż w lutym i o 3,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Dla kupujących oznacza to jedno - odkładanie decyzji może być coraz droższe, szczególnie tam, gdzie dobre lokale znikają szybciej niż jeszcze kilka miesięcy temu. Dla sprzedających to sygnał, że rynek znów daje przestrzeń do podnoszenia oczekiwań, choć nie każdemu i nie wszędzie.

Jest jednak haczyk, i to całkiem istotny. Wzrost cen ofertowych nie oznacza automatycznie, że tyle samo rosną ceny finalnie płacone przy podpisaniu umowy. Grupa Morizon-Gratka wskazuje wprost, że na rynku wtórnym nadal działa silna negocjacja, a ceny transakcyjne bywają niższe od wyjściowych o kilka, a czasem nawet kilkanaście procent. Mówiąc brutalnie - część ogłoszeń nadal jest bardziej marzeniem właściciela niż twardą wyceną rynku.

 

Dlaczego nie Warszawa, tylko miasta regionalne podbijają dziś stawki

Warszawa przez lata była synonimem najdroższego rynku, ale dziś nie ona nadaje tempo zmian. W marcu średnia cena ofertowa w stolicy wyniosła 17 492 zł za m kw., co oznacza wzrost zaledwie o 0,7 proc. rok do roku. We Wrocławiu było to 13 309 zł za m kw. i 1,3 proc. wzrostu, a w Białymstoku 9 945 zł za m kw. i 1,8 proc. rok do roku. To bardziej ruch wskazówki niż szarpnięcie.

Za to miasta regionalne zaczęły nadrabiać. Z analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że tam dynamika jest wyraźnie mocniejsza, bo rynek reaguje zarówno na popyt, jak i na strukturę oferty. Do tego dochodzi szerszy kontekst - według prognoz JLL rok 2026 ma przynieść wzrost sprzedaży mieszkań i ceny rosnące w tempie zbliżonym do inflacji, po ożywieniu napędzanym wcześniejszymi obniżkami stóp. Gdy kredyt przestaje być aż tak dużą barierą jak wcześniej, mniejsze i średnie miasta szybciej odczuwają ożywienie. To tam widać dziś najciekawsze ruchy cenowe.

Ceny mieszkań w marcu 2026 - gdzie wzrosty są największe

Największe wzrosty zanotowano tam, gdzie jeszcze niedawno rynek nie budził takich emocji. W Bydgoszczy średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego wzrosła do 8 619 zł za m kw., czyli o 6,5 proc. rok do roku. W Olsztynie było to 9 263 zł za m kw. i 6,4 proc. wzrostu. W Gdańsku średnia stawka doszła do 15 600 zł za m kw., rosnąc o 5,8 proc., a w Poznaniu do 11 700 zł za m kw., co oznacza wzrost o 4,9 proc. rok do roku. To właśnie te miasta dziś najmocniej pokazują, że ceny mieszkań w marcu 2026 przestały być historią tylko o Warszawie i Krakowie.

Po drugiej stronie są rynki bardziej stonowane. Łódź zanotowała symboliczny spadek - o 0,1 proc. rok do roku, do 8 483 zł za m kw. W Krakowie średnia wyniosła 16 322 zł za m kw. przy wzroście o 2,7 proc., w Katowicach 9 311 zł za m kw. przy 3,4 proc., w Lublinie 9 965 zł za m kw. przy 3,2 proc., a w Szczecinie 9 877 zł za m kw. przy 3,3 proc. To poziomy zbliżone do inflacji, która według szybkiego szacunku GUS w marcu wyniosła 3 proc. rok do roku. Rynek nie rośnie już jednym tempem - premiuje standard, lokalizację i gotowość do szybkiej sprzedaży. Jedne mieszkania będą więc dalej drożeć, inne nadal będą wymagały przeceny.