Taniej czy drożej? Tak kształtują się ceny mieszkań w 2026 roku
Rynek mieszkaniowy w Polsce ma za sobą okres bezprecedensowych wzrostów, ale wchodzi w 2026 r. w zupełnie innym nastroju niż jeszcze dwa-trzy lata temu. Dane z rynku pokazują, że tempo wzrostu cen wyraźnie wygasło, a w największych miastach doszło do korekty. Jednocześnie ekonomiści prognozują, że inflacja w 2026 r. będzie znacznie niższa niż w czasie mieszkaniowej hossy. To zmienia punkt odniesienia zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.
- Jak zmieniały się ceny mieszkań?
- Jak wygląda obecna sytuacja na początku 2026 r.?
- Jakie są najbardziej prawdopodobne scenariusze na najbliższe miesiące?
Co było: koniec mieszkaniowej hossy i pierwsze realne spadki
Po latach dynamicznych wzrostów ceny mieszkań zaczęły tracić impet. Lata 2021-2023 przyniosły rekordowe podwyżki napędzane inflacją, tanim kredytem i popytem inwestycyjnym. Sytuacja zaczęła się zmieniać w 2024 r., a 2025 r. potwierdził zakończenie okresu nieprzerwanych wzrostów.
Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że w III kwartale 2025 r. ceny transakcyjne w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu były niższe niż rok wcześniej. W stolicy spadki były umiarkowane, szczególnie na rynku pierwotnym, natomiast w Krakowie i Wrocławiu korekta objęła zarówno mieszkania od deweloperów, jak i lokale z drugiej ręki. To był wyraźny sygnał, że rynek przeszedł z fazy hossy do fazy stabilizacji.
- W Warszawie ceny mieszkań od deweloperów praktycznie się nie zmieniły w porównaniu z rokiem wcześniejszym i utrzymały się w okolicach 16,3 tys. zł za m². Wyraźniejszą korektę widać na rynku wtórnym, gdzie średnie ceny spadły do nieco ponad 16,4 tys. zł za m².
- W Krakowie spadki są bardziej widoczne. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym średnie ceny obniżyły się i dziś mieszczą się odpowiednio w przedziale ok. 15,6 tys. zł oraz ok. 14,7 tys. zł za m².
- Wrocław pozostaje rynkiem spokojniejszym, ale również tu doszło do korekty. Ceny mieszkań od deweloperów spadły do poziomu ok. 14,5 tys. zł za m², a na rynku wtórnym do ok. 12,5 tys. zł za m².
Co jest teraz: realnie taniej, nawet jeśli ceny nie spadają mocno
Kluczowe znaczenie ma inflacja. Według GUS CPI w grudniu 2025 r. wyniósł 2,4 proc. rok do roku, co oznacza, że pieniądz tracił na wartości znacznie wolniej niż w latach wcześniejszych. Narodowy Bank Polski wskazuje jednocześnie, że realne dynamiki cen mieszkań – po uwzględnieniu inflacji – są w wielu segmentach ujemne.
Dla Warszawy oznaczało to realny spadek cen o 3,1 proc. r/r na rynku pierwotnym i aż 5,6 proc. r/r na wtórnym. Innymi słowy: nawet tam, gdzie ceny w złotych zmieniły się nieznacznie, realnie mieszkania są dziś tańsze niż rok wcześniej.
NBP podkreśla przy tym, że dane dotyczą cen transakcyjnych, a nie ofertowych. W praktyce oznacza to, że korekta często odbywa się w negocjacjach, a nie w ogłoszeniach. Dodatkowo różne segmenty - kawalerki, mieszkania rodzinne czy duże lokale - zachowują się inaczej, nawet jeśli średnia cena dla miasta spada.
Co może być dalej: 2026 r. bez hossy, ale też bez załamania
Prognozy na 2026 r. nie zapowiadają gwałtownych zmian. Ankieta ekonomistów przeprowadzona przez PAP Biznes wskazuje, że średnioroczna inflacja w 2026 r. może wynieść ok. 2,6 proc. Przy takim poziomie inflacji brak wzrostu cen mieszkań oznacza dalsze realne obniżanie ich wartości.
Jednocześnie dane AMRON-SARFiN i ZBP pokazują ożywienie akcji kredytowej, co ogranicza ryzyko głębokich spadków cen. Narodowy Bank Polski opisuje rynek jako stabilizujący się - z niską dynamiką transakcji i wygaszonymi wzrostami ofertowymi.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz na 2026 r. to:
- stabilne ceny nominalne,
- dalsze realne spadki wartości mieszkań,
- coraz większe znaczenie negocjacji i lokalizacji.
Mieszkania nie potaniały spektakularnie, ale era szybkiego drożenia się skończyła. Dla kupujących to najlepsze warunki od kilku lat: więcej czasu, większy wybór i realna szansa na lepszą cenę.
Źródła: Biznes Info, NBP, GUS, AMRON-SARFiN/ZBP, PAP Biznes
Obserwuj w Google News
