Koniec „dzikiego” najmu? 20 maja wchodzą nowe przepisy, Polacy mocno się zdziwią

Tak mieszkają Polacy

Polska od lat znajduje się w ścisłej europejskiej czołówce pod względem odsetka osób zamieszkujących we własnych, a nie wynajmowanych lokalach. Według danych Eurostatu wskaźnik ten regularnie oscyluje w granicach 87 procent, co wyraźnie odróżnia nas od zachodnich sąsiadów, gdzie model najmu instytucjonalnego jest znacznie bardziej rozwinięty. Dla przeciętnego Kowalskiego akt notarialny to nie tylko dach nad głową, ale przede wszystkim polisa ubezpieczeniowa na przyszłość i najpopularniejsza forma lokowania oszczędności życia.

W dobie wysokiej inflacji, która w ostatnich latach trawiła portfele, ucieczka w nieruchomości stała się niemal odruchem bezwarunkowym, napędzając popyt nawet w obliczu drożejących kredytów hipotecznych. Posiadanie mieszkania to jednak nie tylko przywilej i pasywny dochód, ale również szereg obowiązków, takich jak terminowe regulowanie podatków od nieruchomości czy opłat administracyjnych. Tymczasem masowy wykup mieszkań w centrach dużych miast, Warszawy, Krakowa, Gdańska czy Wrocławia, pod tak zwany najem krótkoterminowy, zmienił strukturę całych dzielnic. Lokale, które kiedyś służyły rodzinom, zamieniły się w mikroskopijne hotele rozproszone po blokowiskach, generując zyski znacznie przewyższające te z tradycyjnego najmu długoterminowego.

Można by więc postawić pytanie, czy dominujący w Polsce model własnościowy nadal służy interesowi społecznemu, czy raczej utrwala nierówności i ogranicza dostęp do mieszkań dla kolejnych pokoleń. Rosnące ceny lokali oraz gruntów sprawiają, że dla młodych dorosłych, nawet tych z relatywnie stabilnymi dochodami, zakup własnego "M” coraz częściej staje się celem odłożonym na bliżej nieokreśloną przyszłość. W tym kontekście mieszkanie przestaje być dobrem pierwszej potrzeby, a coraz wyraźniej funkcjonuje jako aktywo inwestycyjne, którego wartość oderwana jest od realnych możliwości nabywczych mieszkańców. Brak spójnej polityki regulującej rynek najmu krótkoterminowego oraz słabo rozwinięta oferta najmu instytucjonalnego dodatkowo pogłębiają ten problem, pozostawiając samorządy i lokatorów w nierównej walce z logiką maksymalizacji zysku.

Ta forma najmu zyskała na popularności

Najem krótkoterminowy, spopularyzowany przez gigantów cyfrowych takich jak Booking.com czy Airbnb, stał się dla wielu Polaków sposobem na drugą pensję, a dla najbardziej obrotnych fundamentem potężnych biznesów. Mechanizm oparty na atrakcyjnej lokalizacji i kalendarzu wypełnionym rezerwacjami na doby pozwalał na osiągnięcie stopy zwrotu często znacznie wyższej niż przy wynajmie studentom czy pracownikom korporacyjnym.

W efekcie w wielu atrakcyjnych turystycznie miastach podaż mieszkań na długi termin drastycznie spadła, windując ceny najmu do poziomów nieakceptowalnych dla lokalnych mieszkańców. Zjawisko to, znane jako turystyfikacja, doprowadziło do wyludniania się historycznych centrów miast, które wieczorami tętnią życiem wyłącznie dzięki przyjezdnym. Ten medal ma jednak też ciemną stronę, związaną z omijaniem regulacji prawnych. Przez lata rynek ten funkcjonował w szarej strefie, gdzie wielu właścicieli nie zgłaszało dochodów fiskusowi. Dodatkowo samorządy traciły miliony złotych z tytułu nieodprowadzonej opłaty miejscowej czy klimatycznej, a legalnie działające hotele musiały mierzyć się z nierówną konkurencją, która nie podlegała tak wyśrubowanym normom sanitarnym i bezpieczeństwa.

W odpowiedzi na narastające napięcia coraz więcej miast, także w Polsce, zaczęło rozważać mechanizmy regulacyjne, mające na celu ograniczenie negatywnych skutków najmu krótkoterminowego. Wśród proponowanych rozwiązań pojawiają się m.in. obowiązek rejestracji lokali, limity liczby dni wynajmu w roku, wyższe stawki podatkowe czy uzależnienie prowadzenia takiej działalności od zgody wspólnot mieszkaniowych. Zwolennicy regulacji argumentują, że nie chodzi o całkowite wyeliminowanie tej formy najmu, lecz o przywrócenie równowagi między interesami inwestorów, branży turystycznej i lokalnych społeczności. Krytycy z kolei wskazują na ryzyko nadmiernej ingerencji państwa w prawo własności oraz ograniczania przedsiębiorczości. Teraz w grę wchodzą możliwości regulacji na poziomie państwa.

Zobacz też: Ważne terminy dotyczące PIT. Polacy muszą poznać te daty

Rząd przygotował regulacje, 20 maja zmiana zasad

Rząd szykuje istotne zmiany w zasadach funkcjonowania najmu krótkoterminowego w Polsce. Nowe regulacje, przygotowane przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, mają przede wszystkim uporządkować rynek i ograniczyć skalę szarej strefy, która, według szacunków resortu, może obejmować od 35 do nawet 60 proc. wszystkich obiektów oferujących noclegi. Polska jest zobowiązana do wdrożenia nowych przepisów do 20 maja, co wynika z regulacji unijnych.

Kluczowym elementem reformy będzie wprowadzenie obowiązku posiadania numeru ewidencyjnego nadanego przez gminę. Tylko obiekty wpisane do ewidencji i ujęte w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) będą mogły legalnie oferować swoje usługi za pośrednictwem platform rezerwacyjnych, takich jak Airbnb czy Booking. Lokale bez rejestracji będą mogły funkcjonować wyłącznie w formule nieodpłatnej, opartej na zasadzie wzajemności, bez pobierania opłat od gości. Projektowane przepisy mają również wzmocnić bezpieczeństwo turystów. Wprowadzone zostaną minimalne wymogi prawne, w tym normy przeciwpożarowe i sanitarne, przy czym dodatkowe obowiązki mają dotyczyć głównie większych obiektów, powyżej 30 miejsc noclegowych. Jak podkreślają przedstawiciele rządu i samorządów, regulacje uwzględnią specyfikę regionów turystycznych, zwłaszcza górskich, i nie powinny uderzyć w małe, legalnie działające kwatery czy tradycyjne pokoje gościnne.

Nowelizacja zakłada także większą kontrolę finansową nad rynkiem. Platformy pośredniczące w rezerwacjach zostaną zobowiązane do raportowania obrotów właścicieli do ministra finansów, co ma przełożyć się na uszczelnienie systemu podatkowego i zwiększenie wpływów do budżetów gmin. Samorządy liczą, że dodatkowe środki będzie można przeznaczyć na inwestycje infrastrukturalne i rozwój lokalnej turystyki. Zmiany te są odpowiedzią na dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego, który w 2024 r. obejmował, według danych branżowych, około 65 tys. mieszkań w skali kraju i od lat funkcjonował w dużej mierze poza realną kontrolą państwa. Nowe przepisy mają doprowadzić do większej przejrzystości rynku, wyrównania warunków konkurencji oraz wzmocnienia nadzoru nad jedną z największych szarych stref w polskiej turystyce.