Postawili słup na twojej działce? Te osoby mogą żądać solidnego odszkodowania

Wielu Polaków ma takie elementy na swoich działkach - można na tym zyskać

Problem z liniami wysokiego napięcia zaczyna się zazwyczaj w momencie, gdy właściciel planuje budowę domu lub sprzedaż działki. Okazuje się wówczas, że strefa ochronna - obszar wokół linii, w którym obowiązują zakazy zabudowy i sadzenia wysokiej roślinności - wyłącza z użytkowania znaczną część terenu. Kluczowym pytaniem, jakie należy sobie zadać, jest to o tytuł prawny przedsiębiorstwa do zajmowania naszej własności.

W idealnym świecie każda linia powinna mieć ustanowioną służebność przesyłu, czyli prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w celu eksploatacji urządzeń przesyłowych, która jest ujawniona w dziale III księgi wieczystej. Jak jednak pokazuje praktyka rynkowa, ogromna liczba słupów w Polsce stoi bez żadnej podstawy prawnej.

Sytuacja, w której zakład energetyczny korzysta z gruntu bezprawnie, otwiera drogę do roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Dzieje się tak, gdy firma nie posiada zgody właściciela, nie dysponuje prawomocną decyzją administracyjną sprzed lat, wydawaną niegdyś na podstawie tzw. ustaw wywłaszczeniowych, ani nie podpisała stosownej umowy cywilnoprawnej.

Brak odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej jest pierwszym sygnałem, że możemy mieć do czynienia z samowolą, choć firmy energetyczne często próbują bronić się dokumentami archiwalnymi, których odnalezienie bywa dla nich nie lada wyzwaniem. Czy zatem każda "pamiątka" po dawnych inwestycjach państwowych daje szansę na przelew? Nie zawsze, ale gra jest warta świeczki, zwłaszcza gdy infrastruktura realnie blokuje nasze plany życiowe.

Nie warto zwlekać z dopełnieniem formalności

Dochodzenie roszczeń od gigantów energetycznych to wyścig z czasem, w którym głównym przeciwnikiem właściciela jest zasiedzenie służebności przesyłu. Jest to instytucja prawna, która pozwala przedsiębiorstwu nabyć prawo do korzystania z gruntu za darmo po upływie określonego czasu. Jeśli firma działała w dobrej wierze – co zdarza się niezwykle rzadko w przypadku braku dokumentów – termin ten wynosi 20 lat. W zdecydowanej większości przypadków mamy jednak do czynienia ze złą wiarą, co wydłuża okres zasiedzenia do 30 lat.

Warto podkreślić, że termin ten liczy się od momentu posadowienia urządzeń, a nie od daty nabycia działki przez obecnego właściciela. Im starsza jest linia, tym większe ryzyko, że możliwość dochodzenia części roszczeń po prostu wygaśnie, co czyni bierność największym błędem.

Właściciel nieruchomości, na której znajdują się urządzenia, ma do dyspozycji kilka ścieżek prawnych. Może domagać się ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu na przyszłość, co zapewni mu regularne lub jednorazowe wpływy. Równie istotne jest roszczenie za okres wsteczny. Tutaj jednak należy pamiętać o terminach przedawnienia, które w przypadku roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub związanych z własnością wynoszą 6 lat.

Złożenie pozwu lub zawezwanie do próby ugodowej przerywa ten bieg, dając właścicielowi dodatkowy czas na batalię. Co więcej, jeśli słupy nie są już używane lub ich obecność jest rażąco sprzeczna z interesem społecznym, można w wyjątkowych sytuacjach domagać się ich całkowitego usunięcia, choć jest to proces żmudny i wymagający silnej argumentacji prawnej.

Zobacz też: Utrudnienia w Warszawie. 21 kwietnia wyłączą prąd w tych częściach stolicy

Na jakie kwoty może liczyć właściciel działki?

Ile realnie można wyciągnąć od zakładu energetycznego? To pytanie najczęściej zadają sobie osoby posiadające działki budowlane w atrakcyjnych lokalizacjach. Wysokość rekompensaty nie jest kwotą ryczałtową – każdorazowo ustala ją rzeczoznawca majątkowy na podstawie skomplikowanych operatów. Pod uwagę bierze się przede wszystkim aktualną wartość rynkową gruntu oraz stopień jego upośledzenia przez infrastrukturę. 

Kluczowy jest rodzaj linii: im wyższe napięcie, tym szersza strefa ochronna i tym większe ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Na końcową sumę wpływa spadek atrakcyjności działki – mało który kupiec zapłaci pełną cenę za parcelę, nad którą wiszą przewody generujące charakterystyczny szum i pole elektromagnetyczne.

W praktyce kwoty roszczeń zaczynają się od kilku tysięcy złotych przy małych słupach niskiego napięcia, ale przy magistralach przesyłowych przecinających duże obszary inwestycyjne, odszkodowania mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych lub więcej. Przedsiębiorstwo energetyczne musi zrekompensować fakt, że właściciel nie może na części swojego gruntu postawić garażu, zasadzić wysokich dębów, a czasem nawet musi zapewnić ciężkiemu sprzętowi zakładu stały dojazd do słupa.

Kwoty te są zatem formą zadośćuczynienia za utratę prawa własności. Warto zatem sprawdzić faktury za prąd lub rejestry firm przesyłowych, by ustalić, kto dokładnie włada siecią na naszym terenie i rozpocząć procedurę, która z pasywnego obciążenia może uczynić całkiem dochodowy składnik majątku.