Ceny nowych mieszkań zerwały się ze smyczy. Kolejne miasto przebiło próg 15 tys. zł za m kw.

Sytuacja na Bliskim Wschodzie winduje ceny mieszkań w Polsce

Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest nierozerwalnie związana z szerokim otoczeniem makroekonomicznym i nastrojami społecznymi. Inwestorzy, zamiast analizować wyłącznie układ pomieszczeń, coraz częściej z niepokojem spoglądają na wykresy WIBOR 6M (referencyjna wysokość oprocentowania kredytów w złotówkach na rynku międzybankowym). Rosnące koszty pieniądza to bezpośrednie uderzenie w zdolność kredytową, która i tak jest już mocno nadwyrężona.

Do tego dochodzi czynnik psychologiczny, czyli obawa o powrót wysokiej inflacji. Gdy pieniądz traci na wartości, nieruchomości tradycyjnie postrzegane są jako bezpieczna przystań, co paradoksalnie napędza popyt i winduje ceny, tworząc swoiste błędne koło drożyzny w największych aglomeracjach.

Nie bez znaczenia pozostaje również sytuacja na arenie międzynarodowej, która determinuje nastroje konsumenckie. Eksperci z portalu Otodom w swoim najnowszym raporcie zwracają uwagę, że niepokój związany z wojną na Bliskim Wschodzie może w kolejnych miesiącach istotnie wpłynąć na decyzje zakupowe. Geopolityka przekłada się bowiem na ceny surowców i łańcuchy dostaw, co deweloperzy błyskawicznie przerzucają na barki kupujących.

Historia uczy, że w momentach największej niepewności rynek potrafi na chwilę wyhamować, ale obecnie mamy do czynienia z sytuacją, w której strach przed droższym jutrem paradoksalnie motywuje do zakupów "tu i teraz". To zjawisko widać wyraźnie w statystykach sprzedaży, które mimo rekordowych poziomów cenowych, wciąż utrzymują się na zaskakująco wysokich poziomach.

Popyt na mieszkania we Wrocławiu przewyższa ich podaż

Zależność między podażą a popytem na polskim rynku nieruchomości wydaje się obecnie przeczyć klasycznym podręcznikom ekonomii. We Wrocławiu, który stał się bohaterem ostatnich zestawień, deweloperzy w ciągu zaledwie jednego miesiąca sprzedali 778 lokali. Co jest w tym wyniku najbardziej uderzające? Fakt, że sprzedaż przewyższyła nową podaż o około 300 mieszkań.

Oznacza to, że z rynku znika znacznie więcej ofert, niż firmy budowlane są w stanie wprowadzić do obrotu. Taka dysproporcja jest najprostszym paliwem dla dalszych wzrostów cen. Gdy kupujący widzą, że wybór maleje z tygodnia na tydzień, presja na szybkie domknięcie transakcji rośnie, nawet jeśli kwota na umowie przekracza pierwotne założenia budżetowe.

Taka dynamika rynku ma swoje drugie dno, związane z wydolnością firm budowlanych. Deweloperzy, borykając się z brakiem atrakcyjnych gruntów i przedłużającymi się procedurami administracyjnymi, nie są w stanie szybko zareagować na potrzeby rynku. W efekcie "dziury w ziemi" sprzedają się jak gotowe apartamenty, a marże firm z sektora nieruchomości pozostają pod ścisłą obserwacją analityków.

Warto zauważyć, że podobne mechanizmy – choć w innej skali – obserwujemy w całej Europie Środkowej, gdzie głód mieszkań wciąż nie został zaspokojony. Na polskim rynku ta zmienność przejawia się w błyskawicznym przesuwaniu granicy bólu akceptowalnej przez przeciętnego klienta, który boi się, że za rok będzie go stać na jeszcze mniej.

Zobacz też: Kary nawet do 10 tys. zł. Pierwsze kontrole już ruszyły, właściciele gospodarstw mogą mieć problem

Kolejne miasto w Polsce przebiło próg 15 tys. zł za m kw. nowych mieszkań

Najnowsze dane z raportu Otodom za marzec 2024 roku potwierdzają, że mapa polskiej drożyzny właśnie się powiększyła. Wrocław oficjalnie dołączył do elitarnego, choć mało chlubnego dla portfeli klientów grona miast, w których średnia cena nowego mieszkania przekroczyła 15 tys. zł za m kw. Dotychczas ta bariera była zarezerwowana wyłącznie dla Warszawy, Krakowa i Trójmiasta.

Przebicie tego pułapu przez stolicę Dolnego Śląska to sygnał, że proces koncentracji kapitału i wzrostu kosztów życia w największych ośrodkach postępuje szybciej, niż zakładano jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Wrocław przestał być tańszą alternatywą dla stolicy, co istotnie zmienia perspektywę inwestycyjną. Przekroczenie średniego progu 15 tys. zł oznacza, że w popularnych lokalizacjach blisko centrum lub w nowoczesnych biurowych dzielnicach, stawki rzędu 18–20 tys. zł stają się nową rzeczywistością.

Rynek nie wykazuje przy tym oznak nasycenia, a wręcz przeciwnie – głód nowych metrów kwadratowych wydaje się nienasycony. Jeśli nowa podaż nadal nie będzie nadążać za popytem, Wrocław może wkrótce zacząć gonić Kraków, gdzie ceny są jeszcze wyższe. Obecnie kupujący muszą zmierzyć się z nową sytuacją ekonomiczną, w której prestiż mieszkania w dużym mieście wymaga coraz większych wyrzeczeń finansowych.