Prawnik ostrzega. Uważaj, kogo wpuszczasz pod dach, bo możesz stracić mieszkanie

Czy to jeszcze gość, czy już nowy właściciel?

Wiele osób żyje w błędnym przekonaniu, że wystarczy mieć wpis w księdze wieczystej, by spać spokojnie. Rzeczywistość bywa jednak znacznie bardziej skomplikowana. Istnieje fundamentalna różnica między kimś, kto w lokalu przebywa, bo mu na to pozwolono, a kimś, kto zaczyna władać nim „jak swoim”. Ta subtelna bariera psychologiczna i prawna jest kluczem do zrozumienia, jak dochodzi do przejęcia nieruchomości bez zapłaty choćby złotówki.

– Różnica między lokatorem a posiadaczem samoistnym nie polega na tym, kto fizycznie mieszka w lokalu, ale z jakim nastawieniem prawnym nim włada. Lokator mieszka w mieszkaniu dlatego, że ktoś mu na to pozwolił. Jego władanie jest “czyjeś”, a nie "swoje” – wyjaśnia mecenas Mateusz Ostrowski. 

Problem zaczyna się wtedy, gdy ta relacja ulega wypaczeniu. Posiadacz samoistny to osoba, która nie pyta nikogo o zgodę, nie uznaje nad sobą cudzej władzy i podejmuje samodzielne decyzje. To właśnie tacy ludzie „pracują” na zasiedzenie.

– Zasiedzenie polega na tym, że ktoś przez bardzo długi czas wykonuje wszystkie funkcje właściciela i prawo w końcu to akceptuje – dodaje ekspert.

Czy brat może „ukraść” Twój udział?

Najwięcej emocji budzą sytuacje, w których do konfliktu dochodzi między najbliższymi. Czy to możliwe, by rodzeństwo, które opuściło rodzinny dom, po latach dowiedziało się, że nie ma już do niego żadnych praw, bo brat lub siostra, którzy tam zostali, „zasiedzieli” ich udziały? Choć brzmi to jak scenariusz z kryminału, prawo dopuszcza taką możliwość, choć stawia przed chcącym przejąć własność niezwykle trudne zadanie. W relacjach rodzinnych sądy są wyjątkowo czujne.

– Gdy dziecko mieszka u rodziców albo brat na działce siostry, domyślnie przyjmuje się, że to jest zwykła zgoda rodzinna, a nie przejęcie własności. Sądy wychodzą z założenia, że w rodzinie ludzie pomagają sobie bez formalności – tłumaczy mecenas Mateusz Ostrowski. 

Aby jeden ze spadkobierców mógł skutecznie wykluczyć pozostałych, musi dojść do manifestacyjnego zerwania więzi. Nie wystarczy płacić podatków czy malować ścian.

– Musi być widoczne zerwanie relacji “mieszkam, bo pozwalasz” i przejście do relacji “to jest moje”. Musi to być widoczne dla pozostałych spadkobierców – ostrzega prawnik. 

Bez jasnego sygnału, że ktoś uzurpuje sobie wyłączne prawo do całości, udziały reszty rodziny pozostają bezpieczne.

le lat musi minąć, by stracić dom?

Przejdźmy do konkretów, które spędzają sen z powiek właścicielom nieruchomości. Jak długo musi trwać ten stan zawieszenia, by sąd uznał, że dotychczasowy właściciel stracił swoje uprawnienia? Czas ten jest niezwykle długi, co ma dawać właścicielowi szansę na reakcję, ale wielu z nas ma tendencję do odkładania trudnych spraw na później. W roku 2026, w dobie cyfryzacji, jeden z wariantów zasiedzenia staje się niemal reliktem przeszłości.

– Zasiedzenie w dobrej wierze oznacza, że ktoś był przekonany, iż jest właścicielem i miał do tego racjonalne podstawy. Dziś niemal każda nieruchomość ma księgę wieczystą dostępną online. Jeżeli ktoś nie sprawdził wpisów, sądy uznają, że nie był w dobrej wierze – wyjaśnia mecenas Ostrowski.

O jakich terminach mówimy? W przypadku dobrej wiary, co zdarza się niezwykle rzadko (np. przy błędach notarialnych sprzed dekad), okres ten wynosi 20 lat. Jednak w przytłaczającej większości spraw mamy do czynienia ze złą wiarą – gdy ktoś wie (lub powinien wiedzieć), że nieruchomość nie należy do niego. Wtedy licznik zatrzymuje się dopiero po 30 latach.

Co jednak najciekawsze, nawet wymiana zamków przez niepłacącego lokatora nie uruchamia tego licznika automatycznie. 

– Zaczyna "pracować" na zasiedzenie dopiero wtedy, gdy wyraźnie zmieni sposób władania lokalem na “mieszkam, bo to moje”. Ta zmiana musi być czytelna dla właściciela – dodaje ekspert. 

A jak zatrzymać ten proces? Tutaj wielu popełnia tragiczny w skutkach błąd, wysyłając jedynie listy polecone.

– List polecony nie zatrzymuje biegu zasiedzenia. Bieg przerywa tylko działanie prawne zmierzające do odzyskania nieruchomości: pozew o wydanie, eksmisję czy podział majątku. Największym błędem jest bierne tolerowanie sytuacji przez 20-30 lat – ostrzega mecenas Mateusz Ostrowski. 

Jeśli więc w Twoim mieszkaniu ktoś przebywa bez Twojej zgody, pamiętaj: każda doba przybliża go do momentu, w którym prawo może przyznać mu rację.

Źródło: BiznesInfo