Dostałeś działkę ROD w spadku? Ten termin jest kluczowy, inaczej stracisz ogródek

Użytkownik działki w ROD nie jest jej właścicielem

Aby zrozumieć, dlaczego przekazanie działki dzieciom bywa skomplikowane, należy zacząć od fundamentalnej definicji prawnej: użytkownik działki w ROD nie jest jej właścicielem. Grunt zazwyczaj należy do Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub stowarzyszenia ogrodowego, a działkowiec posiada jedynie prawo do dzierżawy działkowej. Jest to prawo niezbywalne, co oznacza, że nie można go zapisać w testamencie tak, jak zapisuje się biżuterię czy środki na koncie bankowym.

Zgodnie z ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych, przedmiotem spadku mogą być jedynie nakłady i nasadzenia znajdujące się na działce – czyli altana, płot, krzewy ozdobne czy drzewa owocowe. Samo „miejsce” na mapie ogrodu podlega zupełnie innym procedurom, które wymagają aktywnego działania ze strony bliskich w ściśle określonych terminach, o czym wielu zapomina w ferworze załatwiania spraw pogrzebowych.

Warto zauważyć, że ta specyfika prawna ma swoje korzenie w idei ogrodnictwa działkowego jako formy zaspokajania potrzeb wypoczynkowych społeczeństwa, a nie budowania kapitału nieruchomościowego. To powoduje, że w przypadku śmierci głównego użytkownika, prawo do działki w pierwszej kolejności przysługuje współmałżonkowi, nawet jeśli nie był on wcześniej wpisany w umowę dzierżawy.

Jeśli jednak małżonek nie chce przejąć ogrodu lub go nie posiadał, sytuacja staje się bardziej dynamiczna. Kolejne osoby z kręgu najbliższych, w tym dzieci i wnuki, muszą złożyć stosowny wniosek o zawarcie umowy dzierżawy, wykazując swoje uprawnienia. Brak takiego wniosku w ustawowym terminie jest równoznaczny z wygaśnięciem prawa do użytkowania, co otwiera zarządowi ogrodu drogę do przekazania parceli zupełnie obcej osobie z listy oczekujących.

Termin, którego nie wolno przegapić

Kwestia czasu jest tu kluczowa i bezlitosna. Osoba bliska zmarłemu działkowcowi (dziecko, wnuk, rodzeństwo) ma dokładnie sześć miesięcy od dnia śmierci użytkownika na złożenie wniosku o ustanowienie prawa do działki. To nie jest sugestia, lecz termin zawity. Jeśli w tym czasie do zarządu ROD nie wpłynie dokumentacja, prawo do użytkowania działki wygasa bezpowrotnie.

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy o jedną działkę ubiega się kilku spadkobierców, na przykład dwoje rodzeństwa. W takim przypadku prawo nie przewiduje „współdzielenia” dzierżawy przez osoby inne niż małżonkowie. Spadkobiercy muszą się porozumieć i wskazać jedną osobę, która formalnie przejmie obowiązki i prawa działkowca. Jeśli do zgody nie dojdzie, ostateczny werdykt może wydać sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę m.in. to, kto dotychczas faktycznie pomagał w uprawie ogrodu.

Należy przy tym pamiętać o kosztach, które – choć niższe niż przy zakupie działki na wolnym rynku – mogą zaskoczyć. Nowy użytkownik, nawet będący dzieckiem zmarłego, musi liczyć się z koniecznością opłacenia składek członkowskich oraz wpisowego, jeśli wymagają tego wewnętrzne regulaminy danego stowarzyszenia. Dodatkowo, istotne jest odbycie szkolenia dla nowych działkowców, które przybliża zasady funkcjonowania ROD i regulaminy porządkowe.

Choć dla osoby, która wychowała się na danej działce, może to brzmieć jak czysta biurokracja, jest to warunek konieczny do uzyskania pełnoprawnego statusu dzierżawcy. Zarządy ogrodów coraz częściej rygorystycznie przestrzegają tych procedur, ponieważ popyt na ogródki działkowe w dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, gwałtownie wzrósł w ostatnich latach, co zwiększa presję na szybkie odzyskiwanie „osieroconych” parceli.

Zobacz też: Wcale nie rodzeństwo dziedziczy zawsze po bezdzietnym bracie. Wiele osób może się zdziwić

Można nabyć prawa do działki, ale bywa to niekorzystne finansowo - dlaczego?

Największe emocje budzi zazwyczaj wycena wspomnianych nakładów. Choć prawo do gruntu nie jest dziedziczne, to majątek trwały na nim zgromadzony już tak. W praktyce oznacza to, że jeśli zarząd ROD zdecyduje się przydzielić działkę osobie spoza rodziny po wygaśnięciu terminów, musi ona wypłacić spadkobiercom równowartość altany i nasadzeń. To jednak rzadka i niekorzystna finansowo ścieżka, gdyż wyceny dokonywane przez rzeczoznawców często odbiegają od wartości sentymentalnej czy rynkowej, jaką spadkobiercy mogliby uzyskać, gdyby sami kontynuowali dzierżawę.

Dlatego eksperci finansowi radzą, by kwestie sukcesji regulować jeszcze za życia użytkownika. Możliwe jest bowiem przeniesienie praw do działki na rzecz osoby bliskiej w drodze umowy, co oszczędza rodzinie stresu związanego z sześcio-miesięcznym terminem po śmierci właściciela. Taka umowa wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi i musi zostać zatwierdzona przez zarząd ROD.

Działka ROD może pozostać w rodzinie przez pokolenia, ale nie dzieje się to „z automatu”. Wymaga to świadomości prawnej i pilnowania kalendarza. Najbezpieczniejszą metodą jest przepisanie dzierżawy jeszcze za życia seniora rodu lub – w przypadku jego odejścia – błyskawiczne złożenie dokumentów w biurze zarządu ogrodu.