Pukają do wszystkich drzwi w Polsce i nakładają kary po 5 tysięcy złotych. Co robić?

Świadectwo energetyczne: Kiedy jest obowiązkowe i jak uniknąć kary

Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie nazywane paszportem energetycznym, jest obecnie dokumentem niezbędnym w wielu sytuacjach. Obowiązek jego posiadania dotyczy wszystkich budynków wzniesionych po kwietniu 2009 roku. Nieruchomości starsze muszą mieć sporządzone świadectwo, jeśli ich właściciele planują sprzedaż lub wynajem. 

Brak ważnego dokumentu w tych transakcjach może skutkować karą finansową do 5000 zł, o czym wielu inwestorów nie wie, co stwarza ryzyko nieświadomego złamania prawa. Warto pamiętać, że świadectwo nie jest tylko formalnością: to kluczowy dokument przy staraniu się o dotacje, na przykład z popularnego programu „Czyste Powietrze”. A kontrolerzy terenowi są czujni.

Wystawione świadectwa są ważne przez 10 lat, jednak właściciele muszą zadbać o sporządzenie nowego, jeśli budynek przeszedł istotne zmiany w profilu energetycznym. Mowa tu o dużych pracach modernizacyjnych, takich jak docieplenie ścian, wymiana okien czy modernizacja systemu ogrzewania. Choć świadectwo jest wydawane na dekadę, to w świetle szybkiego tempa modernizacji energetycznych, właściciele muszą pozostać czujni. Koszt sporządzenia takiego dokumentu to obecnie około 349 zł dla domu jednorodzinnego i do 499 zł dla lokali usługowych, choć cena może różnić się w zależności od wielkości nieruchomości i jej lokalizacji.

Wspomniane świadectwo to jednak niejedyny dokument, o którym muszą pamiętać właściciele nieruchomości. Przepisy nakładają również obowiązek okresowych kontroli systemów ogrzewania w budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych. Ich częstotliwość jest uzależniona od rodzaju i mocy źródła ciepła, a zakres waha się od dwóch do pięciu lat. Przykładowo, kotły gazowe o mocy powyżej 100 kW podlegają kontroli co cztery lata, natomiast te o mocy od 20 kW do 100 kW – co pięć lat. Systemy opalane paliwem stałym lub ciekłym o mocy powyżej 100 kW muszą być skontrolowane co dwa lata. Obowiązek ten dotyczy wszystkich, co jest jasnym sygnałem, że kontrole nie ominą nikogo i stają się stałym elementem dbania o nieruchomość.

Nadchodzą rewolucyjne zmiany: Klasyfikacja jak w sprzęcie AGD i paszport renowacji

Choć obecne przepisy stanowią wyzwanie dla części właścicieli, prawdziwa rewolucja na rynku efektywności energetycznej dopiero nadejdzie. Zmiany są dwuetapowe i mają na celu przede wszystkim zwiększenie przejrzystości dokumentów oraz ograniczenie wystawiania nierzetelnych świadectw, które zniekształcają obraz rzeczywistego zapotrzebowania na energię. Pierwsza fala zmian nadejdzie od 2025 roku, kiedy to świadectwa zostaną sklasyfikowane według systemu A+ do G, na wzór etykiet stosowanych w sprzęcie AGD. Klasyfikacja ta będzie oparta na kluczowym wskaźniku: zapotrzebowaniu na nieodnawialną energię pierwotną (EP). To proste i intuicyjne rozwiązanie ma ułatwić konsumentom porównywanie nieruchomości pod względem ich „ekonomiczności” i znacząco wpłynąć na ich wycenę rynkową. 

Kolejny, jeszcze bardziej znaczący etap zmian ma wejść w życie w połowie 2026 roku. Wprowadzona zostanie wówczas nowa metodologia obliczeń, która przejdzie na bardziej precyzyjne obliczenia godzinowe. To odejście od dotychczasowych, często uproszczonych metod, co ma zapewnić dokładniejsze odzwierciedlenie rzeczywistego zużycia energii w budynku. Dodatkowo w dokumentach pojawi się obowiązek umieszczania zaleceń modernizacyjnych oraz oceny środowiskowej budynku, która da inwestorom pełny obraz tego, jakie kroki należy podjąć w celu poprawy efektywności energetycznej. Najważniejszą nowością będzie jednak wprowadzenie „paszportu renowacji”, czyli zindywidualizowanego planu poprawy efektywności energetycznej, stanowiącego mapę drogową dla właścicieli planujących długoterminową modernizację swojej nieruchomości. Pomoże to w świadomym i strategicznym planowaniu inwestycji w dom.

Konsekwencje dla właścicieli nieruchomości

Wprowadzane zmiany, zarówno te obowiązujące już teraz, jak i te nadchodzące, mają dalekosiężne konsekwencje dla każdego właściciela nieruchomości, a także dla całego rynku. Skoro brak świadectwa przy sprzedaży czy wynajmie grozi karą do 5000 zł , a nadzór nad cyklicznymi kontrolami systemów ogrzewania jest coraz bardziej rygorystyczny, kluczowe staje się szybkie zweryfikowanie posiadanej dokumentacji. To moment, w którym należy przeprowadzić swoisty "audyt dokumentów" swojej nieruchomości. Ponadto, zapowiadana na 2025 rok klasyfikacja energetyczna A+ do G z pewnością przyczyni się do różnicowania cen rynkowych. Nieruchomości o wysokiej efektywności (klasy A+ lub A) będą zyskiwać na wartości i atrakcyjności, natomiast te o niskiej efektywności (klasy F lub G) mogą wymagać głębszych modernizacji, co z kolei obciąży budżet nowych nabywców.

Wprowadzenie paszportu renowacji w 2026 roku to również wyraźny sygnał, że państwo chce zachęcać do długoterminowego planowania inwestycji. Nowy dokument ma służyć jako przewodnik do strategicznej poprawy efektywności energetycznej, co jest korzystne zarówno dla środowiska, jak i portfeli właścicieli, którzy mogą w ten sposób ograniczyć koszty ogrzewania. Rynek nieruchomości staje się więc coraz bardziej świadomy energetycznie. Dokumentacja, która kiedyś była jedynie formalnym załącznikiem, teraz staje się kluczowym elementem wyceny i negocjacji. To sygnał dla wszystkich: kontrola dokumentów nie jest już opcjonalna, a ignorowanie nowych przepisów wiąże się z realnym ryzykiem finansowym i utratą konkurencyjności nieruchomości na rynku. W efekcie, inwestorzy i właściciele będą musieli bardziej świadomie zarządzać energią i dokumentacją swoich budynków.