Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – zasady uzyskania i rozliczenie PIT
Niekiedy dochodzi do sytuacji, gdy posiada przez nas rzecz, a w tym przypadku nieruchomość, jest eksploatowana bez prawnego pozwolenia i przez osobę nieposiadającą do tego prawnego tytułu. Przyczyną często są nieporozumienia na tle zawieranych umów, ale także nadużycia ze strony osoby korzystającej z naszych dóbr. Co możemy zrobić w takim przypadku jako właściciel nieruchomości? Jak powinniśmy rozliczyć PIT w przypadku otrzymania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Kiedy można mówić o bezumownym korzystaniu z nieruchomości?
Gdy osoba trzecia nieposiadająca podstaw prawnych wchodzi w strefę uprawnień właścicielskich, przez co prawowity właściciel pozbawiany jest władzy nad swoją rzeczą, także nieruchomością, można mówić o bezumownym korzystaniu. Osoba zajmująca nieruchomość bez istniejącej podstawy prawnej nazywana jest samoistnym posiadaczem. Artykuł 224. oraz art. 225. Kodeksu Cywilnego rozróżniają dwa rodzaje samoistnych posiadaczy – posiadacza w złej i dobrej wierze.
Samoistny posiadacz w dobrej wierze to osoba, która korzysta z nieruchomości w przeświadczeniu, że ma do tego prawo. Nie musi płacić wynagrodzenia (odszkodowania) prawowitemu właścicielowi i nie jest odpowiedzialna za stan zużycia, zniszczenie lub utratę nieruchomości. Samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze przysługuje zachowanie osiągniętych korzyści m.in. finansowych, uzyskanych z tytułu eksploatacji nieruchomości. Zasady te obowiązują do momentu, w którym nie zostanie wytoczone przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy. W chwili dowiedzenia się o rozpoczęciu postępowania, posiadacz musi zwolnić nieruchomość, zwracając ją prawowitemu właścicielowi. W takiej sytuacji jest również konieczne wypłacenie przez samoistnego posiadacza wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na rzecz właściciela. Pożytki, które zostały uzyskane przez korzystanie z nieruchomości muszą być zwrócone w całości.
Samoistny posiadacz w złej wierze to osoba, która po uzyskaniu informacji o faktycznym stanie prawnym i otrzymaniu żądania od właściciela, nadal zajmuje nieruchomość. Musi on dopełnić tych samych obowiązków, które dotyczą posiadacza w dobrej wierze po rozpoczęciu postępowania. Dodatkowo musi on także wypłacić właścicielowi równowartość pożytków, które nie zostały uzyskane, ale mogłyby zostać uzyskane w przypadku innego prowadzenia gospodarki. Na posiadacza w złej wierze przenosi się także odpowiedzialność za stan nieruchomości w czasie, gdy była przez niego użytkowana.
Kiedy możliwe jest otrzymanie wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości?
Gdy właściciel chce uzyskać należne mu odszkodowanie z tytułu uszczerbku, jakiego doznał nie mając możliwości korzystania z własnej rzeczy, może spróbować rozwiązać sytuację polubownie za porozumieniem stron, jednak gdy to się nie uda, konieczne jest wkroczenie na drogę sądową. Przez odszkodowanie, należy rozumieć spóźnioną, spodziewaną zapłatę za korzystanie z nieruchomości. Wynagrodzenie jest kwotą, którą właściciel otrzymałby za prawowite użytkowanie rzeczy przez posiadacza, w czasie gdy dokonywał tego bezumownie. Nie jest to żadnego rodzaju rekompensata mająca naprawić szkodę wyrządzoną właścicielowi.
Właściciel żądający zapłaty na drodze sądowej, składa pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Powinien on zawierać określoną kwotę pieniężną, której domaga się powód, a także uzasadnienie wraz z okresem, za który żąda się zapłaty. Należy pamiętać, że żądać można wynagrodzenia jedynie za okres zamknięty, nie za następujący w przyszłości.
Rozliczenie PIT w związku z otrzymaniem wynagrodzenia
Pieniądze otrzymane w ramach wynagrodzenia za bezumowne użytkowanie nieruchomości, muszą zostać opodatkowane w odpowiedni sposób, jak każdy uzyskiwany przez nas przychód. W celu zakwalifikowania przychodu otrzymanego z tego tytułu należy stwierdzić, jak prawnie określone jest źródło zarobku. Artykuł 10. ust.1 Ustawy o PIT wymienia możliwe odrębne źródła przychodu, jednak żadnym z nich nie jest omawiane wynagrodzenie. Nie można zaliczyć go do najmu, podnajmu, ani innych umów o podobnym charakterze. Należy je uznać za przychód uzyskany z innych źródeł, czyli z punktu 9. tego artykułu. Skoro otrzymujemy kwotę, którą przysparzamy majątku o konkretnym wymiarze finansowym, musimy opodatkować przychód wysokości wynagrodzenia zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Osoby uzyskujące przychody z tytułu umowy najmu, dzierżawy czy innych osób o podobnym charakterze, w niektórych przypadkach opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie dotyczy to jednak otrzymania wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Rzeczone wynagrodzenie należy rozliczyć w zeznaniu podatkowym PIT-36 za rok podatkowy, w którym przychód został osiągnięty. Po skumulowaniu się kwoty tego zarobku wraz z innymi, cały przychód podlega rozliczenia według skali podatkowej - 17% lub 32%.
