Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Czym dokładnie jest współwłasność?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Co więcej, każdy ze współwłaścicieli posiada prawo do całej rzeczy, a nie do jej części. Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje współwłasności:
współwłasność ułamkowa – polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli,
współwłasność łączna – regulują ją przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Z współwłasnością łączną najczęściej mamy do czynienia w przypadku ustawowej wspólności małżeńskiej. Polega ona na tym, że współwłaściciel nieruchomości, która wchodzi w skład majątku wspólnego, nie może decydować o sprzedaży swojej „części” bez zgody drugiego małżonka.
Kiedy można dokonać zniesienia współwłasności?
Zniesienie współwłasności to nic innego więc, jak likwidacja stosunku współwłasności. Zgodnie z regulacją art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednak w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie o kolejne 5 lat. Przedłużenie może zostać ponowione.
Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez podział rzeczy wspólnej pod warunkiem, że nie stałoby to w sprzeczności z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jak dokonać umownego zniesienia współwłasności?
Zniesienia współwłasności można dokonać umownie lub sądownie. Pierwsze rozwiązanie jest zdecydowanie bardziej korzystne, ponieważ do zniesienia współwłasności dochodzi na drodze porozumienia. Umowne zniesienie współwłasności jest zatem szybsze i mniej problematyczne (ze względu na brak konfliktu między współwłaścicielami). Jednak wybór tego rozwiązania w przypadku nieruchomości może oznaczać dodatkowe koszty ze względu na konieczność zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Koszt taksy notarialnej, który należy ponieść w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości w drodze umowy, może skutecznie zniechęcić do skorzystania z tej opcji. Dopuszczalna maksymalna stawka została uregulowana w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i jest zależna od wartości dzielonej nieruchomości:
do 3 000 zł – 100 zł,
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.
Jak dokonać sądowego zniesienia współwłasności?
Natomiast sądowe zniesienie współwłasności zwykle stosuje się w przypadku sporów lub gdy współwłaściciele chcą uniknąć kosztów taksy notarialnej. W takiej sytuacji, współwłaściciele składają wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, zniesienie współwłasności może zostać dokonane na trzy sposoby:
podział fizyczny rzeczy,
przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty,
sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.
Opłata za sądowe zniesienie współwłasności jest znacznie niższa niż w przypadku umownego zniesienia współwłasności. Opłata ta jest stała, bez względu na wartość rzeczy, której zniesienie współwłasności dotyczy. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, należy dokonać opłaty w kwocie 300 zł. W przeciwnym wypadku opłata wynosi 1 000 zł.
