Użytkowanie wieczyste – czym jest i na czym polega?
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste to prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej. Dotyczy przede wszystkim gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy albo związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony jako 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Obligatoryjną formą umowy o użytkowanie wieczyste jest akt notarialny z wpisem do ksiąg wieczystych.
Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Do 1989 r użytkowanie wieczyste było właściwie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach.
Użytkowanie wieczyste a ograniczenie w czasie
Oddanie określonego gruntu pod użytkowanie wieczyste może nastąpić maksymalnie na okres 99 lat. Jeżeli cel gospodarczy użytkowania nie wymaga oddania gruntu na wykorzystania pełnego dopuszczalnego okresu, istnieje możliwość oddania gruntu na okres nie mniej niż na 40 lat.
Powstała także analogiczna możliwość przedłużenia okresu użytkowania po upływie podstawowego czasu zawartego w pierwotnej umowie od 40 do 99 lat - wystarczy, że użytkownik gruntu wystąpi o przedłużenie terminu w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu. Należy jednak pamiętać, że zawsze istnieje możliwość odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na ważny interes społeczny.
Opłaty związane z użytkowaniem wieczystym
Przyszły użytkownik gruntu, który zawiera umowę notarialną o użytkowanie wieczyste, ma obowiązek wnieść opłatę jednorazową w wysokości 15–25% wartości nieruchomości. Ponadto będzie zobowiązany do corocznego ponoszenia opłat, których wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości, którą użytkuje. Obowiązujące stawki to:
0,3% wartości od nieruchomości, którą przeznaczono na cele związane z obronnością, pod budowę obiektów sakralnych albo na działalność charytatywną,
1% od wartości nieruchomości oddanej na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową,
2% od wartości nieruchomości dedykowanej pod działalność turystyczną,
3% od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowych.
Roczne opłaty powinny być regulowane przez cały okres użytkowania wieczystego. Użytkownik ma obowiązek wnieść opłatę na rok z góry do 31 marca danego roku.
Jak wygląda użytkowanie wieczyste w 2021 roku – zmiany w ustawie
Od 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów przekształciło się w prawo własności. Od tego dnia mieszkańcy zostali automatycznie współwłaścicielami gruntów, na których stoją ich budynki.
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. 2018 poz. 1716) dotyczy:
właścicieli domów jednorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste;
właścicieli domów wielorodzinnych, położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, w tym spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperów);
właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne);
właścicieli lokali użytkowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (zarówno osoby fizyczne, jak i prawne).
